20180624-招商证券-招商房地产最新观点_数据跟踪_10Y国债定房地产方向_央行定向降准利好早周期房地产板块_36页_2mb_2mb

报告摘要

招商房地产行业策略与市场分析总结

核心内容

招商证券近期发布报告，分析当前房地产行业形势，并提出相应的投资策略。报告指出，央行定向降准和债转股政策为房地产行业注入了长期流动性，有助于缓解房企资金压力，推动混改等，从而改善资产负债表。此外，按揭利率的边际改善预示房地产行业基本面有望筑底回升，市场预期逐步改善。

主要观点

行业基本面与政策影响：
- 2018年房地产销量同比呈宽“U”型走势，预计在中年份见底，一二线城市可能提前见底。
- 5月份按揭利率出现同比边际改善，环比改善也已传导至同比，预示房地产行业基本面有望在短期内筑底回升。
行业资金链情况：
- 当前房地产行业资金链水平下行但未触发风险阈值，整体风险可控。
- 销售回款是资金来源的主要部分，房企在周期调整阶段会主动降低投资支出以改善现金流。
房地产板块配置建议：
- 高周转公司：首选【万科A、保利地产】，这些公司具备较低净负债率和稳定的业绩保障。
- 资源型公司：【华侨城A】等公司基本面良好，且在当前信用担忧背景下估值偏低，具备较高的性价比。
- 高杠杆高周转型公司：【中南建设】等公司未来盈利改善空间较大，且具备一定的规模增长潜力。
- 中等龙头“后起之秀”：关注部分中小房企的多元化转型机会，其成长性与基于RNAV的安全边际是核心选股原则。
政策红利与市场机会：
- “租购并举”政策为房地产行业带来重大制度性变革，政策红利有望持续落地。
- 关注【万科A、昆百大】等大开发商、地方国企及中介服务商，Reits相关主题是长期关注点。
区域主题与市场趋势：
- 京津冀协同战略显著提升区域价值，关注【华侨城A、华发股份、天健集团】等中长期价值型标的。
- 粤港澳大湾区中，【世荣兆业、格力地产】等具备短期弹性，【金融街】在惠州货值占比较高。

关键信息

市场利率改善：按揭利率边际改善意味着房地产行业基本面有望筑底回升，历史上通常领先1个季度。
行业调整周期：当前处于新一轮销量复苏阶段，行业基本面改善趋势明显。
政策导向：央行定向降准和债转股政策有助于缓解房企资金压力，推动行业改善。
估值分析：房地产板块PE回落至近五年均值的65%，PB降至73%，在周期类行业中排名居中。

数据速览

一手房销售情况

整体（57城）：上周日均销量环比下降12%，6月单月同比降幅为1%。
一线（4城）：销量环比上升16%，6月单月同比上升7%。
二线（13城）：销量环比下降16%，6月单月同比降幅为31%。
三线（40城）：销量环比下降14%，6月单月同比降幅为23%。

二手房销售情况

整体（19城）：上周日均销量环比下降14%，6月单月同比降幅为14%。
北京：销量环比下降26%，6月单月同比上升68%。
深圳：销量环比下降5%，6月单月同比上升9%。
杭州：销量环比下降20%，6月单月同比降幅为26%。
南京：销量环比上升14%，6月单月同比降幅为46%。

房价变化

70城房价同比：5月同比上涨5.4%，环比上涨0.8%。
房价涨跌幅TOP10：丹东、三亚、海口、成都、青岛等城市涨幅较高，福州、上海、南京等城市跌幅较大。

土地市场情况

住宅类土地供应：5月百城住宅类土地供应同比增速回升至19%。
住宅类土地成交：5月百城住宅类土地成交面积略降，与供应背离。
楼面均价与溢价率：楼面均价小幅下降，溢价率维持低位，预计未来仍有改善空间。

结论

招商证券认为，当前房地产行业处于新一轮销量复苏阶段，政策利好为行业注入流动性，推动基本面改善。建议投资者布局早周期房地产板块，重点关注【万科A、保利地产、华侨城A、中南建设】等公司，同时关注“租购并举”政策带来的长期机会和区域主题如京津冀、粤港澳大湾区。行业估值在周期类中处于中等水平，具备一定的投资价值。

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