20180325-招商证券-招商房地产最新观点_数据跟踪_10Y国债定方向__41页_2mb

招商房地产行业策略与市场分析总结

核心内容

招商证券近期发布房地产行业策略报告，强调房地产行业仍是中国经济的重要支柱，尤其在城镇化快速推进的后半场。报告指出，10Y国债走势对政策博弈具有重要参考价值，是判断房地产行业未来走势的有效工具。同时，报告分析了房地产行业供需关系、价格走势、土地市场及区域变化等关键信息，为投资者提供配置建议。

主要观点

1. 房地产行业逻辑链条

• 房地产行业供需关系于2017年上半年见顶，产业链滞后回调，部分行业已见顶部。
• 经济短空长多，利率改善有助于按揭利率恶化预期企稳，支撑房地产销量于年中见底。
• 房地产股票在行业基本面改善时可获得超额收益。

2. 政策与经济背景

• 房地产调控工具丰富，但使用谨慎，经济复苏时其拉动作用明显，经济回调时其周期性回落。
• 城镇化率仍处于70%的饱和阶段前，房地产仍是支柱产业，控房价是着眼长远的产业升级。
• 产业政策与房地产政策统一，通过吸引人口和放松限购来促进产业进一步发展。

3. 10Y国债与政策方向

• 国债利率反映未来政策方向，当前国债上涨验证了利率改善预期。
• 未来房地产板块仍有超额收益空间，尤其是在市场整体表现不佳时。

关键信息

1. 房地产销售趋势

• 2018年1-2月整体57城新房销量同比降幅扩大，一线、二线、三四线城市均出现下降。
• 一线城市销量同比降幅较大，但部分城市如北京、深圳出现环比上涨。

2. 二手房市场表现

• 19城二手房销量有所回升，但整体趋势仍偏弱。
• 北京、杭州、南京等城市二手房销量环比上涨，但同比仍大幅下降。

3. 房价走势

• 70城房价同比于2017年11月见顶回落，2月同比5.8%，环比微涨。
• 一线城市房价跌幅较小，部分城市如南充、乌市、大连、徐州涨幅明显。

4. 土地市场动态

• 住宅类土地供应同比增速回升至17M11（21%），18M2再次回落至12%。
• 住宅类土地成交面积继续回落，一线、二线、其他城市均出现下降。
• 楼面均价自16M9后持续回落，溢价率维持低位。

5. 区域分析

• 长三角、珠三角、环渤海、中西部地区房地产销售均出现不同程度下降。
• 武汉成为2月土地成交面积最大的城市，成交地块数量多，涉及多个区域。

配置建议

1. 行业策略

• 交易型策略：关注一线蓝筹，如万科A、保利等。
• 配置型策略：首选高性价比的1.5线蓝筹，如金地、华侨城A。
• 二线龙头：关注阳光城、中南建设等，受益于城市调控边际改善。

2. 转型与主题投资

• 租购并举：关注大开发商、地方国企及中介服务商，如万科、昆百大、张江等。
• Reits主题：关注房地产基金稀缺标的，如嘉宝。
• 央企改革：重点推荐侨城、保利等，以及沪深渝等热点地区。
• 多元化转型：关注具有安全边际的中小票，如苏宁环球、南山控股等。

3. 区域主题

• 京津冀协同：关注区域型龙头，如侨城、华发、天健等。
• 粤港澳大湾区：关注中长期价值型标的，如侨城、华发、天健，短期弹性标的如世荣、格力等。

数据速览

一手房销售

• 2月57城一手房销量同比下降，环比小幅回升。
• 一线城市销量环比上涨，但同比降幅较大；二线城市销量环比下跌，同比降幅更大；三四线城市销量环比和同比均下降。

二手房销售

• 19城二手房销量回升，但整体趋势仍偏弱。
• 北京、杭州、南京等城市二手房销量环比上涨，但同比仍大幅下降。

房价走势

• 2月70城房价同比5.8%，环比微涨。
• 部分城市如南充、乌市、大连、徐州房价涨幅明显，而深圳、广州、无锡、北京、合肥等城市房价跌幅较大。

土地市场

• 2月住宅类土地供应同比增速回升至11%，但成交面积继续回落。
• 一线城市土地成交面积保持高位，二线城市及三四线城市成交面积下降。

存量与增量供给

• 30城可售套数自17M8起趋势回升，2月略有回落。
• 2月推盘季节性缩量，但部分城市如武汉、佛山、郑州等地块成交面积较大。

结论

招商证券认为，房地产行业在政策调控和经济周期中具有重要地位，10Y国债走势可作为判断政策方向的参考。尽管近期市场悲观预期较强，但行业基本面改善将带来超额收益。建议投资者关注一线蓝筹、1.5线高性价比标的及二线龙头，同时关注租购并举、央企改革及区域主题等长期趋势。