固定收益专题报告：城投入股地产公司怎么看？-240406-中泰证券-15页_632kb

报告摘要

城投平台入股房地产公司分析总结

核心内容

本文分析了2024年城投平台入股房地产公司的情况，探讨了其动机、模式及对房地产公司和城投自身的影响，重点从收益与风险两个角度对城投参与房地产业务进行了评估，以帮助投资者更好地理解这一现象。

主要观点

城投入股地产公司的原因

便于开展房地产业务
- 房地产业务盈利稳定，且与城投的传统基建业务关联度高，有助于城投平台实现市场化转型。
- 城投可通过自主开发或合作开发两种模式参与房地产业务。
纾困出险房企
- 在房地产市场下行背景下，城投平台通过入股房企或其项目公司，帮助房企回笼资金，化解债务风险。
- 城投参与“保交楼”任务，有助于地方政府稳定房地产市场，保障民生。
推动城投轻资产转型
- 房地产开发业务面临较大风险，城投通过入股物业管理公司，逐步向“物业服务+商业管理”转型，实现轻资产运营。

关键信息

城投参与房地产业务的模式

模式	类型	优势	不足	应用场景
自主开发	无	城投平台拥有全部收益	投入大、周期长、风险高	发达省市大型城投平台
合作开发	股权合作、代建合作	城投以土地出资，风险较低	项目控制力弱，收益分享不均	规模较大、有跨省项目的城投平台

城投入股地产公司的特征

地域分布
- 入股地产公司的城投以地市级和区县级为主，其中江苏、浙江、山东的城投数量超过100家。
- 未发债的城投、无法获取行政层级和评级的城投、注册资本低于2000亿的小型房地产公司未纳入统计。
评级分布
- AA级及以上城投占比超过八成，其中AA级占比超过五成。
- 北京、广西AA级及以上城投占比分别为93%和91%，西藏占比最低，为66.7%。
地产公司规模偏好
- 城投更倾向于入股大型房地产企业，2023年入股大型房企的城投数量为2207家，而中小型房企仅662家。

城投控股地产公司的特征

地域分布
- 控股地产公司的城投以地市级和区县级为主，其中江苏、浙江控股数量超过100家。
- 西藏控股大型房企的城投数量最少，仅为1家。
评级分布
- AA级及以上城投占比超过八成，其中AA级占比超过五成。
- 四川、广西、重庆和陕西AA级及以上城投占比超过60%。
地产公司规模偏好
- 控股地产公司以大型房企为主，2023年控股大型房企的城投数量为1611家，而中小型房企仅507家。

收益与风险分析

收益分析

毛利率较高
城投平台房地产业务毛利率普遍高于整体业务毛利率，2019-2022年，房地产业务毛利率在25%左右，整体业务毛利率在16%左右。
- 省级平台房地产业务毛利率最高，四年均值接近30%。
- 区县级和地市级平台房地产业务毛利率分别为27.4%和26%。
- AA级及以上城投房地产业务毛利率为23.1%，高于AA级以下城投。

风险关注点

业务发展风险
- 商业地产开发受市场供需和价格波动影响较大，需关注市场变化。
- 保障性住房开发则与政府政策高度相关，政策变动可能影响项目进展。
项目去化风险
- 商业地产项目去化受区位和地段影响较大，市场下行时优质地段去化相对稳定。
- 保障性住房项目去化受位置影响较小，但销售周期较长。
盈利能力风险
- 商业地产盈利能力与区位、市场走势、建设成本相关。
- 保障性住房盈利能力主要依赖政府补贴，市场化程度较低。
债务属性风险
- 商业地产开发的债务属于经营性负债，偿付依赖经营性现金流。
- 保障性住房开发的债务具有政府属性，部分由财政资金偿还，可能影响地方政府财政压力。

总结

城投平台入股房地产公司是其参与房地产业务、实现市场化转型的重要方式，有助于房企回笼资金、化解债务风险，并推动“保交楼”任务的完成。城投主要通过自主开发和合作开发两种模式参与房地产业务，其中合作开发模式更受城投青睐，因其对资金和管理经验的要求较低。城投更倾向于入股大型房地产企业，且以AA级及以上高评级城投为主。房地产业务毛利率高于整体业务，但面临市场下行带来的去化和盈利不确定性。城投信用风险需从业务发展、项目去化、盈利能力和债务属性四个方面综合考量。