建筑材料行业保障性租赁住房专题研究：落实租购并举，勇做绿色建筑排头兵-20220420-西部证券-38页_1mb

保障性租赁住房专题研究报告总结

核心内容

保障性租赁住房是完善我国住房保障体系的重要组成部分，旨在缓解人口净流入城市中新市民和青年人的住房困难问题，降低其生活负担，推动房地产市场健康发展。2021年成为保障性租赁住房的元年，相关政策文件陆续出台，明确了保障性租赁住房的建设方向和支持政策。

主要观点

1. 保障性租赁住房定位

   • 解决新市民、青年人等群体住房困难问题，以小户型（建筑面积不超过70平方米）为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房。
   • 不设收入门槛，适用于流动人口和非本地户籍群体。

2. “十四五”期间建设目标

   • 全国预计筹集保障性租赁住房约857万套，重点分布在京津冀经济圈、长三角经济圈、粤港澳大湾区和中部经济圈。
   • 2022年预计拉动投资3595亿元，占2021年全国房地产开发投资额的2.4%。

3. 政策支持与资金来源

   • 土地支持：允许集体建设用地、企事业单位用地、产业园区用地和国有建设用地用于保障性租赁住房建设，部分地块可分期支付土地出让价款。
   • 资金来源：企业自筹资金为主，政府通过专项债、财政支出、税收优惠、REITs等金融工具提供支持。
   • 财政支持：中央财政支出、地方财政资金、土地出让收益等将用于保障性租赁住房建设。

4. 投资节奏与成本构成

   • 2021-2027年保障性租赁住房投资总额预计达2.3万亿元，其中2022年投资3595亿元。
   • 成本结构以建造成本为主（约71%），其次是土地成本（13%）和精装成本（16%）。

5. 绿色建筑与装配式建筑

   • 保障性租赁住房是推动绿色建筑和装配式建筑的重要载体。
   • 预计2022年新开工装配式建筑面积达8.2亿平方米，保障性租赁住房贡献8640万平方米，占10.5%。
   • 装配式建筑渗透率提升将带动绿色建材、技术服务等产业的发展。

6. 产业链影响

   • 央企国企开发商：有望承担更多保障性租赁住房建设任务。
   • 地域优势企业：主营区域与保障性租赁住房建设区域重合度高的建筑建材企业将受益。
   • 高性价比精装修建材：与保障性租赁住房的定位高度契合，需求将增加。
   • 绿色建筑企业：将受益于政策推动，成为绿色建筑引领者。

关键信息

• 保障性租赁住房建设规模：预计“十四五”期间全国建设857万套，主要集中在人口净流入的大城市。
• 投资拉动：2022年预计拉动投资3595亿元，占全国房地产开发投资额的2.4%。
• 资金来源：以企业自筹为主，政府提供专项债、财政支出、税收优惠等支持。
• 成本构成：建造成本占比最高（约71%），其次是土地成本（13%）和精装成本（16%）。
• REITs支持：保障性租赁住房被纳入REITs试点，有助于解决资金压力，形成闭环投资模式。
• 装配式建筑：保障性租赁住房将推动装配式建筑发展，预计2022年贡献10.5%的装配式建筑面积，占当年增量的48.3%。

风险提示

• 疫情影响：可能影响保障性租赁住房建设进度。
• 大宗原材料涨价：可能影响建设成本，低于预期。

投资建议

• 关注全国化布局的龙头公司，如东方雨虹、海螺水泥、江山欧派、北新建材、鸿路钢构、金螳螂、亚厦股份等。
• 这些企业具备资金实力、政策优势和市场竞争力，有望在保障性租赁住房建设中受益。

图表目录（摘要）

• 图1：保障性安居工程分类
• 图2：2010-2021年全国人口流动变化
• 图3：一二三线城市2019-2022年租金变化
• 图4：一二三线城市2019-2022年房价变化
• 图5：1997-2010年经济适用房投资额
• 图6：2010-2020年公租房、廉租房中央财政支出
• 图7：2015-2022年抵押补充贷款余额
• 图8：“十四五”期间省/市保障性租赁住房建设计划
• 图9：部分城市“十四五”保障性租赁住房建设数量和10年常住人口增量
• 图10：各省份“十四五”保障性租赁住房预测数
• 图11：各省份“十四五”保障性租赁住房建设密度
• 图12：2021年上半年部分省会城市高层住宅工程造价指标
• 图13：保障性租赁住房各部分费用占比
• 图14：2018-2022年保障性安居工程专项债
• 图15：2012-2020年各类保障房财政支出
• 图16：2016-2021年银行业保障性安居工程贷款余额
• 图17：REITs运作模式
• 图18：保障性租赁住房“投融资退”
• 图19：“十三五”棚改建设套数及投资额
• 图20：2016-2020年新建住宅精装修比例
• 图21：精装房与各类建材相关性
• 图22：绿色建筑技术服务产业链
• 图23：绿色建材分类及产业链
• 图24：2016-2020年新建建筑和新开工装配式建筑面积
• 图25：装配式建筑结构分类及占比
• 图26：钢结构应用领域及占比
• 图27：东方雨虹业绩及增速
• 图28：东方雨虹PE Band
• 图29：海螺水泥业绩及增速
• 图30：海螺水泥PE Band
• 图31：江山欧派业绩及增速
• 图32：江山欧派PE Band
• 图33：北新建材业绩及增速
• 图34：北新建材PE Band
• 图35：鸿路钢构业绩及增速
• 图36：鸿路钢构PE Band
• 图37：金螳螂业绩及增速
• 图38：金螳螂PE Band
• 图39：亚厦股份业绩及增速
• 图40：亚厦股份PE Band
• 表1：各类保障性住房特点
• 表2：保障性租赁住房相关政策文件
• 表3：城市分类
• 表4：各类城市“十四五”保障性租赁住房预测数
• 表5：部分省市“十四五”保障性租赁住房建设计划
• 表6：不同情境投资节奏下保障性租赁住房投资额
• 表7：2021-2027年保障性租赁住房投资额
• 表8：保障性租赁住房各部分成本
• 表9：2021年上海保障性租赁住房地块
• 表10：保障性租赁住房领域REITs推动政策
• 表11：商品房、棚改房、保障性租赁住房不同阶段特点

分析师信息

• 李华丰：S0800521070003
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