房地产行业保障性住房专题报告：鉴往参今知来，保障性住房建设加码“租购并举”_16页_2mb

保障性住房建设专题报告总结

核心内容概述

本报告聚焦中国保障性住房建设现状与未来发展趋势，强调“租购并举”政策导向对房地产市场改革的重要意义。报告指出，中国已建成世界上最大的住房保障体系，保障性住房建设重点转向“租购并举”，并探讨了新加坡组屋制度对中国房地产改革的借鉴意义。此外，报告还分析了保障性住房品质提升、投资建议以及相关风险。

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主要观点与关键信息

1. 保障性住房建设成果显著

• 中国已累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件。
• 保障性住房覆盖中低收入家庭，棚改安置住房则覆盖棚户区居民。
• 保障性住房与棚改安置住房并列，但保障性住房逐渐成为住房保障体系的核心。

2. “十四五”期间保障性住房建设重点转向“租购并举”

• 保障性住房建设重点在“十四五”期间转向保障性租赁住房，成为核心任务。
• 各地已公布保障性租赁住房筹建计划，如广州、上海、深圳分别计划新增60万、47万、40万套。
• 保障性租赁住房建设将有助于解决新市民和青年人住房困难问题，推动住房市场回归居住本质。

3. 保障性住房品质显著提升

• 保障性住房品质逐步提升，已可媲美商品房。
• 案例包括：
  • 绿城管理控股代建的潮上云临南苑：位于杭州萧山，入住率高达92%，曾获“湘湖杯”优质结构工程奖。
  • 融创中国代建的树村（学府壹号院）：位于北京，主力户型面积大，品质高，打破保障房品质不佳的固有印象。
  • 上海黄浦区仁慧苑：位于黄金地段，租金仅为市场价的一半，配套设施齐全，性价比较高。

4. 中国房地产改革或向新加坡组屋制度靠拢

• 新加坡通过“公共组屋”制度，成功解决了住房问题，住房拥有率高，房价收入比低。
• 新加坡组屋价格由政府直接定价，一般为私人住宅价格的50%-70%。
• 新加坡政府通过公积金制度为组屋建设提供资金支持，形成良性循环。
• 中国房地产改革方向为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，以满足多层次住房需求。

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投资建议

• “十四五”期间住房建设重点在于保障性租赁住房，因此看好代建保障房的轻资产企业。
• 绿城管理控股作为代建行业龙头，具备丰富的代建经验与优质项目案例，未来发展潜力大。
• 中原建业依托建业地产，业务拓展能力强，战略重点明确，增长前景可观。

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风险提示

• 保障性住房筹建进度可能不及预期，影响政策实施效果。
• 代建企业可能面临地方保护主义，制约其跨区域发展。

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附录：保障性住房建设的发展路径

中国保障性住房建设可分为三个阶段：

1. 1994-2006年：探索阶段，经济适用房建设进入全国性阶段。
2. 2007-2017年：完善阶段，两限房、公共租赁住房等逐步推出。
3. 2017年至今：明确阶段，保障性租赁住房成为重点，国家层面顶层设计逐步确立。

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图表摘要

• 图1：中国住房保障体系构成
• 图2：住房保障体系建设筹集财政专项资金
• 图3：住房保障体系建设社会融资筹集资金
• 图4：各类保障性住房重点建设时期
• 图5：“十四五”部分城市保障性租赁住房筹建目标（万套）
• 图6：杭州萧山潮上云临南苑安置房
• 图7：融创学府壹号院南区鸟瞰图
• 图8：上海黄浦区仁慧苑
• 图9：新加坡住房制度发展历史
• 图10：新加坡商品房与HDB二手组屋价格指数对比
• 图11：2020年亚洲部分城市房价收入比
• 图12：满足多层次需求的房地产市场

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表格摘要

• 表1：2020年及2021年保障性住房相关政策
• 表2：各类保障性住房简介
• 表3：可比公司估值表（包含绿城管理控股、保利物业、中海物业、碧桂园服务等）

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投资评级说明

• 股票投资评级：以6个月内证券相对于沪深300指数涨跌幅为标准，分为买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：以6个月内行业指数相对于沪深300指数涨跌幅为标准，分为看好、中性、看淡。

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总结

本报告全面分析了中国保障性住房建设现状、政策演变、品质提升及未来发展方向，强调“租购并举”政策对房地产市场改革的重要性。同时，报告指出保障性租赁住房将成为“十四五”期间住房建设的重点，并推荐绿城管理控股等轻资产代建企业作为投资标的。此外，报告还探讨了新加坡组屋制度对中国房地产改革的启示，为政策制定与市场发展提供了参考。