深度报告-20211216-光大证券-装配式建筑与绿色建筑行业深度研究之六_保障性租赁住房_绿色及装配式建筑的重大发展机遇_38页_1mb

保障性租赁住房：绿色及装配式建筑的重大发展机遇

核心内容

保障性租赁住房是“十四五”期间的重点发展方向，政府主导的项目倾向于采用装配式及绿色建筑方式，以提高效率、降低成本并满足政策导向。同时，基础设施公募REITs为保障性租赁住房提供了资金支持，使其加速发展。装配式建筑因其工期节约优势，能够通过提前交付创造租金价值，从而抵补部分增量成本。

主要观点

• 政策导向：2020年11月，党中央首次提出扩大保障性租赁住房供给；2021年7月，国办发布22号文，明确了保障性租赁住房的顶层设计和相关政策支持。
• 市场潜力：预计“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将超800万套（间），占“十三五”期间商品住宅竣工面积的比重达11.6%（中性测算）。
• 资金来源：基础设施公募REITs为保障性租赁住房提供权益型融资，解决了资本回收期过长的问题，提升了社会资本参与热情。
• 装配式建筑优势：装配式建筑可节约5%-30%的工期，提前交付能创造租金价值，从而部分抵补增量成本。
• 绿色建筑与节能材料：在“双碳”背景下，政府主导项目更倾向于绿色建筑，带来绿色建材的市场机会。

关键信息

• 保障性租赁住房：主要解决新市民和青年人住房困难问题，以小户型、低租金为主，由多主体投资、多渠道供给。
• REITs支持：保障性租赁住房被纳入基础设施公募REITs试点，为项目提供融资渠道，促进资本回收和再投资。
• 装配式建筑增量贡献：预计“十四五”期间，保障性租赁住房将为装配式PC、钢结构、装配式装修分别带来12%、24%、190%的增量市场空间。
• 时间价值测算：若结构及装修部分节约9个月工期，对应租金价值为360元/平米，可覆盖约12%的传统建安造价。

投资建议

• 钢结构方向：重点推荐鸿路钢构、精工钢构，建议关注富煌钢构、杭萧钢构。
• 装配式装修方向：重点推荐北新建材，建议关注亚厦股份、柯利达、金螳螂。
• 装配式PC方向：重点推荐中铁装配，关注筑友智造科技（H股）。
• MIC建筑：建议关注中国建筑国际（H股）。
• 绿色建筑建材：重点推荐鲁阳节能（保温节能材料）、旗滨集团、南玻A（low-E玻璃）及国检集团（绿色星级检测评价）。

风险分析

• 经营亏损风险：保障性租赁住房租金回报率偏低，可能造成经营亏损。
• 推进不及预期：保障性租赁住房建设进度可能不如预期。
• REITs推进不及预期：基础设施公募REITs发展可能受限。
• 钢结构渗透率不足：钢结构在保障性租赁住房中的应用可能低于预期。

重点公司盈利预测与估值

我们区别于市场的观点

1. REITs对装配式建筑的推动：REITs为保障性租赁住房提供权益型融资，打开了装配式建筑的新增量空间。
2. “十四五”新增住房测算：基于各地政府已公布的保障性租赁住房建设规划，测算“十四五”期间新增住房数量为约566.22万套，按不同情景下套均面积计算，总面积分别为24,296万平米（悲观）、40,494万平米（中性）、56,691万平米（乐观）。
3. 时间价值创造：装配式建筑的工期节约可转化为租金收益，提升项目经济性。

相关研报与数据支持

• 相关研报：包括《两种构件，谁主沉浮？》、《三种情景下，钢结构装配式住宅渗透斜率可更陡峭》等。
• 数据来源：国家统计局、住建部、财政部、发改委、各地方政府官网、Wind、光大证券研究所。

总结

保障性租赁住房作为“十四五”期间的重点发展方向，不仅在政策层面获得大力支持，同时通过基础设施公募REITs的引入，解决了资金回收周期长的问题，为装配式与绿色建筑行业带来新的增量空间。随着政策的推进和市场的加速发展，相关企业有望受益，实现长期良性发展。