20220208-浙商证券-房地产行业保障性住房专题报告_鉴往参今知来_保障性住房建设加码_租购并举__16页

保障性住房专题报告总结

核心内容概述

本报告分析了中国住房保障体系的构成演变、建设情况及未来发展方向，重点探讨了保障性住房在“租购并举”政策下的角色转变，以及房地产市场的改革路径。同时，报告提出了对相关企业的投资建议，并附有政策发展路径及风险提示。

主要观点与关键信息

1. 中国住房保障体系的构成与建设成就

• 构成：中国住房保障体系由保障性住房与棚改安置住房组成。
• 建设成果：截至2021年9月，中国已累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件。
• 覆盖范围：低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，中等偏下收入家庭住房条件明显改善。

2. 国家层面的顶层设计明确

• 政策方向：国家住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。
• 体系转型：保障性住房接过棚改安置住房的接力棒，成为住房保障体系的核心。
• 政策支持：《“十四五”公共服务规划》明确将加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，扩大保障性租赁住房供给。

3. 保障性住房建设重点转向“租购并举”

• “十四五”重点：保障性租赁住房成为“十四五”期间住房建设的重点。
• 目标设定：40个重点城市“十四五”时期初步计划新增650万套保障性租赁住房。
• 建设成效：2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套，超过计划；2022年计划筹集240万套。

4. 保障性住房品质显著提升

• 品质提升：保障性住房在区位、户型、周边配套等方面已可媲美商品房。
• 案例展示：
  • 潮上云临南苑（绿城管理控股）：位于萧山区，入住率约92%，获“湘湖杯”优质结构工程奖。
  • 树村（学府壹号院）（融创中国）：位于北京海淀，以大户型为主，品质较高。
  • 仁慧苑（上海黄浦区）：黄金地段，租金仅为市场价的一半，配套设施齐全。

5. 中国房地产改革或向新加坡模式靠拢

• 改革方向：建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
• 新加坡组屋制度：
  • 解决住房问题：通过政府主导的组屋建设，实现住房拥有率的提升。
  • 价格控制：政府直接定价，组屋价格仅为私人住宅市场的50%-70%。
  • 制度设计：公积金制度支持组屋建设，形成良性循环。

6. 投资建议

• 重点投资领域：保障性租赁住房建设。
• 推荐企业：
  • 绿城管理控股：作为代建行业的龙头企业，具备竞争优势和增长潜力。
  • 中原建业：依托建业地产，业务拓展能力强，具有增长前景。
• 估值参考：绿城管理控股在2022年PE预计为18倍，PEG为0.66，具有较好投资价值。

风险提示

• 筹建不及预期：保障性住房筹建进度可能受政策执行力度影响。
• 地方保护主义：地方对代建企业选择标准不一，可能制约企业跨区域发展。

政策发展路径

中国保障性住房供应体系发展分为三个阶段：

1. 1994-2006年：探索阶段，经济适用房建设进入全国性阶段。
2. 2007-2017年：完善阶段，推出两限房、公共租赁住房，保障体系逐步丰富。
3. 2017年至今：明确阶段，政策导向转向“租购并举”，保障性租赁住房成为建设重点。

附录：投资评级说明

• 股票投资评级：

  • 买入：相对于沪深300指数涨幅超过20%
  • 增持：涨幅在10%-20%之间
  • 中性：涨幅在-10%至10%之间
  • 减持：涨幅低于-10%

• 行业投资评级：

  • 看好：行业指数涨幅超过10%
  • 中性：涨幅在-10%至10%之间
  • 看淡：涨幅低于-10%

总结

保障性住房建设已成为中国房地产市场改革的重要方向，政策推动下，保障性租赁住房成为“十四五”期间的重点任务。随着建设资金的持续投入和品质的不断提升，保障性住房正逐步从“重购轻租”向“租购并举”转型，满足多层次住房需求。绿城管理控股等轻资产代建企业有望在这一趋势中受益，成为优质投资标的。然而，地方执行力度和地方保护主义仍可能带来一定风险，需密切关注政策落实情况。