装配式建筑与绿色建筑行业深度研究之六：保障性租赁住房，绿色及装配式建筑的重大发展机遇-20211216-光大证券-38页_1mb

报告摘要

保障性租赁住房：绿色及装配式建筑的重大发展机遇

核心内容

保障性租赁住房是“十四五”期间国家重点发展的方向，旨在解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。2020年11月首次提出扩大保障性租赁住房供给，2021年7月国办发布22号文，明确国家住房保障体系的顶层设计，并出台多项支持政策。预计“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将超过800万套，占“十三五”期间商品住宅竣工总面积的11.6%（中性测算）。

保障性租赁住房与传统商品房相比，具有较长的资本回收期和较低的租金回报率，但通过与基础设施公募REITs结合，可提供大规模低成本资金和退出渠道，从而提升社会资本参与热情，推动保障性租赁住房加速发展。

在政策导向下，政府主导项目更倾向于采用绿色建筑和装配式建筑，以提高效率、降低成本。装配式建筑可节约5%-30%的工期，提前交付可创造时间价值，通过租金收益抵补部分增量成本。

主要观点

政策导向：保障性租赁住房作为国家住房保障体系的重要组成部分，将重点解决新市民和青年人的住房困难问题，其发展受到中央和地方政府的高度重视。
资金支持：基础设施公募REITs的推出为保障性租赁住房提供了新的融资渠道，有助于解决其资本回收期长的问题。
装配式建筑的优势：装配式建筑能够显著缩短工期，提高效率，且提前交付可创造租金收益，提升项目的经济性。
绿色建筑的发展：在政策推动下，绿色建筑将获得更多的关注，成为保障性租赁住房建设的重要组成部分。

关键信息

政策支持：国办22号文明确了保障性租赁住房的五项基础制度和六方面支持政策，包括土地、审批、补助、税负、水电气价和金融支持。
资金来源：通过基础设施公募REITs，保障性租赁住房项目能够获得权益型融资，实现资本回收和再投资。
工期节约：装配式建筑相较传统方式可节约5%-30%的工期，提前交付带来的租金收益可覆盖部分成本增长。
市场空间：预计“十四五”期间，保障性租赁住房将为装配式PC、钢结构和装配式装修行业分别带来12%、24%和190%的增量市场空间。
投资建议：重点推荐鸿路钢构、精工钢构、北新建材、中铁装配、鲁阳节能、旗滨集团、南玻A等企业，同时关注华阳国际、深圳锐捷等设计及配套服务公司。

风险分析

经营亏损风险：保障性租赁住房由于租金回报率偏低，存在经营亏损的可能。
政策推进不及预期：保障性租赁住房政策若推进缓慢，将影响行业发展。
基础设施公募REITs推进不及预期：REITs市场若发展不及预期，将限制资金来源。
钢结构行业渗透率不及预期：钢结构在保障性租赁住房中的应用可能受到市场接受度的影响。

投资聚焦

2021年7月国办22号文发布后，各地政府密集出台相关政策，推动保障性租赁住房建设。
基础设施公募REITs的推出，为保障性租赁住房提供了权益型融资支持，加速其发展。
在“双碳”背景下，政府主导项目更倾向于采用装配式和绿色建筑，推动行业转型。

我们区别于市场的观点

REITs与装配式建筑的结合：REITs为保障性租赁住房提供资金支持，而装配式建筑因其工期节约和成本控制优势，成为REITs支持的重要方向。
“十四五”新增保障性租赁住房测算：基于已公布数据和合理假设，测算“十四五”期间全国新增保障性租赁住房或超800万套，占“十三五”期间商品住宅竣工总面积的11.6%。
时间价值的创造：通过提前交付，保障性租赁住房可创造租金收益，抵补部分装配式建筑的增量成本。

重点公司盈利预测与估值

证券代码	公司名称	股价（元）	EPS（元）	PE（X）	投资评级
000786.SZ	北新建材	31.09	1.69	18	买入
002541.SZ	鸿路钢构	55.22	1.53	36	买入
600496.SH	精工钢构	4.21	0.32	13	买入
300374.SZ	中铁装配	12.95	0.06	226	增持
002088.SZ	鲁阳节能	23.39	1.02	23	买入
601636.SH	旗滨集团	17.58	0.68	26	买入
000012.SZ	南玻A	9.95	0.25	39	买入