深度报告-20220420-西部证券-建筑材料行业深度研究_保障性租赁住房专题研究-落实租购并举_勇做绿色建筑排头兵_38页_2mb

保障性租赁住房专题研究报告总结

核心内容

保障性租赁住房是完善我国住房保障体系的重要组成部分，旨在解决新市民、青年人等群体的住房问题。其定位为小户型、低租金，以建筑面积不超过70平方米为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。2021年被视为保障性租赁住房的元年，中央经济工作会议首次提出该概念，并推动其成为“十四五”期间住房建设的重点任务。

主要观点

• 政策支持：保障性租赁住房建设得到政策、土地、财政、税收和金融等多方面的支持，包括专项债、REITs、信贷、税收减免等，以缓解资金压力。
• 建设规模：预计“十四五”期间全国将筹集约857万套保障性租赁住房，重点分布在京津冀、长三角、粤港澳大湾区和中部经济圈等四大都市圈。
• 投资拉动：2022年保障性租赁住房可拉动投资约3595亿元，占2021年全国房地产开发投资的2.4%，预计“十四五”期间总投资额达23062亿元。
• 建设方式：保障性租赁住房可通过新建和改建两种方式实现，其中新建包括集体建设用地、企事业单位用地、产业园区用地和国有建设用地，改建则包括非居住存量房屋。
• 绿色建筑：保障性租赁住房是推动绿色建筑发展的重要载体，有望在技术服务、建材使用和建造方式等方面推动绿色产业加速升级。
• 装配式建筑：保障性租赁住房将成为装配式建筑的重要应用领域，预计2022年贡献装配式建筑面积8640万平方米，占当年装配式建筑面积的10.5%。

关键信息

• 政策背景：保障性租赁住房政策自2021年正式出台，各地陆续发布“十四五”规划，推动其建设。
• 投资节奏：在“442”投资节奏下，预计“十四五”期间保障性租赁住房总投资额为23062亿元，其中2022年投资3595亿元。
• 资金来源：主要包括企业自有资金、信贷、债券、专项债、土地支持、财政支出、税收优惠及REITs等。
• 成本构成：保障性租赁住房的建造成本主要由土地成本（13%）、建安成本（71%）和精装修成本（16%）组成。
• 行业影响：保障性租赁住房将带动房地产开发商、建筑建材企业、绿色建筑服务商及装配式建筑企业的发展。

产业链变化

• 开发商角色：央企国企开发商及具有国资背景的房地产企业预计将承担更多建设责任。
• 地域优势：建筑建材企业若主营区域与保障性租赁住房建设区域重合度高，将更具竞争优势。
• 高性价比建材：精装修建材及绿色建筑相关产品更符合保障性租赁住房的建设需求。
• REITs融资：保障性租赁住房作为底层资产，将推动REITs试点，为建设提供新的融资渠道。

投资建议

• 关注全国化布局的龙头企业，如东方雨虹、海螺水泥、江山欧派、北新建材、鸿路钢构、金螳螂和亚厦股份等，这些企业有望在保障性租赁住房建设中受益。

风险提示

• 疫情可能影响保障性租赁住房建设进度。
• 大宗原材料涨价可能对项目成本和投资回报率产生负面影响。

数据与图表

• 图1：保障性安居工程分类
• 图2：2010-2021年全国人口流动变化
• 图3：一二三线城市2019-2022年租金变化
• 图4：一二三线城市2019-2022年房价变化
• 图5：1997-2010年经济适用房投资额
• 图6：2010-2020年公租房、廉租房中央财政支出
• 图7：2015-2022年抵押补充贷款余额
• 图8：各省市保障性租赁住房建设计划
• 图9：部分城市保障性租赁住房建设数量和人口增量
• 图10：各省份“十四五”期间保障性租赁住房预测数
• 图11：各省份“十四五”期间保障性租赁住房建设密度
• 图12：2021年上半年部分省会城市高层住宅工程造价指标
• 图13：保障性租赁住房各部分费用占比
• 图14：2018-2022年保障性安居工程专项债
• 图15：2012-2020年各类保障房财政支出
• 图16：2016-2021年银行业保障性安居工程贷款余额
• 图17：REITs运作模式
• 图18：保障性租赁住房“投融资退”
• 图19：2016-2020年新建建筑和新开工装配式建筑面积

相关研究与数据来源

• 研究报告涵盖建筑材料、房地产行业及保障性租赁住房相关政策。
• 数据来源包括政府网站、Wind、建设工程造价信息网及西部证券研发中心预测。

结论

保障性租赁住房建设正加速推进，成为我国房地产市场发展的重要方向，对房地产产业链具有显著的拉动作用，并有望推动绿色建筑和装配式建筑的发展。政策支持、资金来源多元化和产业链调整是其发展的主要驱动力。