房地产行业保障性住房专题报告：鉴往参今知来，保障性住房建设加码“租购并举”-20220208-浙商证券-16页_1mb

保障性住房专题报告总结

核心内容

中国已建成世界上最大的住房保障体系，涵盖保障性住房与棚改安置住房。截至2021年9月，累计建设8000多万套，惠及2亿多困难群众。保障性住房建设正从“重购轻租”向“租购并举”转变，成为住房保障体系的核心。

主要观点

• 保障性住房体系逐步完善：国家层面的顶层设计明确以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体，推动住房保障体系的多元化发展。
• “租购并举”成为重点：在“十四五”期间，保障性租赁住房被列为建设重点，旨在解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。
• 品质提升：保障性住房的建设质量显著提高，部分项目品质可媲美商品房，如绿城管理控股、融创中国、上海黄浦区仁慧苑等。
• 政策支持：政府通过财政资金、社会融资及REITs等手段支持保障性住房建设，推动其持续发展。
• 房地产改革方向：中国房地产改革可能借鉴新加坡组屋制度，强调政府主导与市场机制相结合，实现住有所居。

关键信息

保障性住房建设情况

• 总量：截至2020年底，保障性住房总量约为4000万套。
• 资金来源：2012-2017年，财政专项资金复合年均增长率为14%，社会融资复合年均增长率为36%。
• “十四五”目标：40个重点城市计划新增650万套保障性租赁住房，占新增住房供应比例达30%以上。
• 一线城市表现：广州、上海、深圳分别计划筹建60万、47万、40万套保障性租赁住房。

保障性住房类型与特点

• 配售型：经济适用房、两限房、共有产权住房。
• 配租型：廉租房、公租房、保障性租赁住房。
• 品质提升：项目在区位、户型、周边配套等方面与商品房相比不逊色，入住率较高。

新加坡组屋制度借鉴

• 制度背景：新加坡通过政府主导的组屋制度成功解决住房问题，住房拥有率高达87.9%。
• 价格机制：组屋价格仅为私人住宅的50%-70%，政府直接定价。
• 覆盖范围：组屋覆盖家庭收入中位数以下的大部分居民，政策不断优化以扩大覆盖面。
• 公积金制度：推动组屋建设的良性循环，确保高质量与可持续发展。

投资建议

• 重点方向：保障性租赁住房建设是“十四五”期间的重点，有助于轻资产代建企业的发展。
• 看好企业：绿城管理控股作为代建行业龙头，具备持续增长潜力，建议关注。
• 其他企业：中原建业依托河南市场，业务拓展能力强，增长前景可观。

风险提示

• 筹建进度不及预期：国家政策实施力度可能不足，影响保障性住房建设进度。
• 地方保护主义：地方对代建企业的选择标准不一，可能形成地方垄断，制约跨区域发展。

行业评级

• 房地产行业：看好

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附录：保障性住房建设的发展路径

• 1994-2006年：探索阶段，初步形成保障性住房供应体系，经济适用房建设进入全国性阶段。
• 2007-2017年：体系进一步完善，推出两限房、公共租赁住房等，推动“以租为主”模式。
• 2017年至今：明确顶层设计，以“租购并举”为核心，保障性租赁住房成为重点发展方向。

图表目录

• 图1：中国住房保障体系构成
• 图2：住房保障体系建设筹集财政专项资金
• 图3：住房保障体系建设社会融资筹集资金
• 图4：各类保障性住房重点建设时期
• 图5：“十四五”部分城市保障性租赁住房筹建目标（万套）
• 图6：杭州萧山潮上云临南苑安置房
• 图7：融创学府壹号院南区鸟瞰图
• 图8：上海黄浦区仁慧苑
• 图9：新加坡住房制度发展历史
• 图10：新加坡商品房与HDB二手组屋价格指数对比
• 图11：2020年亚洲部分城市房价收入比
• 图12：满足多层次需求的房地产市场

可比公司估值表

注：收盘价为2022年2月7日价格，EPS为Wind一致预期，1港元=0.83人民币。