房地产行业：学区房，还能爱你吗？-20200426-城市测量师行-11页_1mb

学区房总结

核心内容

学区房市场在政策调整下持续受到关注，尤其在义务教育改革背景下，家长对教育资源的重视程度不断提升。2020年上海全面实施公办学校同步招生政策，并取消民办学校各类面谈、测试，改为100%摇号录取，这一变化对学区房市场产生了深远影响。家长对民办学校的执念减弱，转而更加关注对口公办学校的教育资源，导致部分优质公办学校周边的学区房价格出现上涨趋势。

主要观点

• 政策影响：公办学校同步招生和民办学校摇号政策减少了教育资源的集中化趋势，但也提升了优质公办学校的吸引力。
• 学区房价值变化：尽管部分小区房价出现下跌，但大多数对口第一梯队小学的小区房价仍保持上涨，尤其是公房均价涨幅高于公寓。
• 风险与不确定性：招生范围的调整是购买学区房时需关注的重要风险因素，一旦小区被划出热门学校范围，房价可能受到影响。
• 价格差异：在部分学校对口范围内，公房与公寓的单价存在明显差异，例如向阳小学的公房均价比公寓高出33%。

关键信息

招生政策变化

• 上海全面实施公办学校同步招生，取消民办学校面谈、测试。
• 民办学校采取100%摇号录取，增加了招生的不确定性。
• 家长更倾向于选择对口公办学校，提升了其市场热度。

2020年招生范围调整

• 被划出热门小学对口范围的小区：

  • 长宁：中山西路910弄小区（对口上海市长宁区天山第一小学）
  • 松江：锦桂苑、安琪花苑、名庭花苑、松云水苑（对口上海师范大学附属外国语小学）

• 被划入热门小学对口范围的小区：

  • 静安：大宁揽翠艺墅、静安慕舍（对口上海市大宁国际小学）
  • 奉贤：中粮南桥半岛、阳光星期8名庭、馨雅名筑（对口上海市奉贤区华亭学校）
  • 徐汇：盛华景苑、印象欧洲(公寓)、旭辉朗香郡、华泾绿苑、华济苑、名人花苑、光华绿苑、紫阳花苑、沙家浜小区（对口上海市徐汇区高安路第一小学(华展校区)）
  • 徐汇：东方曼哈顿、东方曼哈顿(尚东区)、文定天下苑、南山大楼、泰德苑、凯旋豪庭、颐峰苑、青之杰花园、锦汇苑、南虹公寓、裕德小区/裕德大厦、凯旋花苑、沪贵苑、泰德花苑、实业公寓、南丹路汇站街80弄小区、玉兰花苑、锦南公寓、光启公寓、凯华公寓、元福大厦、宏汇大厦（对口上海市徐汇区汇师小学）
  • 徐汇：东平路2号小区、岳阳小区、懿园、永嘉路386弄/永康路175弄小区、太原路76号小区、太原路83弄小区、永嘉路484号/永嘉路486号小区、艺术公寓、岳阳花苑/岳阳路170弄小区、巴洛克宫廷、芝大厦、华仁大厦、伊泰利大厦、华泰大厦（对口上海市徐汇区建襄小学）
  • 徐汇：襄阳南路388弄小区、永嘉路251号小区、建国西路211弄小区、襄阳南路452弄小区、襄阳南路525号小区、建国西路354弄/358弄小区、建国西路233弄小区、锦岩小区、世家小区、嘉善路232弄小区、建国西路212号小区（对口上海市徐汇区向阳小学）
  • 静安：宁和小区、大宁路660弄小区、大宁路538弄小区（对口上海市静安区闸北实验小学（大宁龙盛校区））
  • 长宁：昭化东路77弄小区、兴国路244弄49支弄小区、昭化东路82弄小区、昭化东路200弄小区、曹家堰路150号小区、新海小区、江华小区、江苏路734弄小区、政宁小区、江苏路722弄小区（对口上海市长宁区江苏路第五小学（昭化路校区））

房价趋势

• 公房均价：整体保持上涨趋势，部分小区如愚园路1032弄131支弄小区、中山南路1768弄小区、市民新村等涨幅显著。
• 公寓均价：部分小区如嘉御庭、兰庭/兰亭、丹枫苑等涨幅较大，但整体涨幅低于公房。
• 部分小区房价下跌：如中南小区、南丹路汇站街80弄小区、金叶公寓、华泰大厦等，跌幅幅度不一。

总结

学区房市场的变化受到政策调整和教育资源配置的双重影响。家长在选择学区房时，除了关注房价，还需具备一定的抗风险能力，因为招生范围的调整可能对房价产生显著影响。尽管部分小区房价有所下跌，但大多数对口优质小学的小区房价仍保持上涨，尤其是公房。政策的不确定性使得学区房投资需谨慎，家长应关注政策动态及学校招生范围变化，以做出更明智的决策。