20200423-城市测量师行-疫情影响下的上海房地产市场_14页

疫情影响下的上海房地产市场总结

一、核心内容概述

2020年一季度，上海房地产市场受到新冠疫情的显著影响，主要体现在商品住宅、二手住房及商办市场的供需关系和交易量的大幅下滑。尽管疫情对经济活动造成冲击，但政府及时出台政策支持土地交易，部分市场领域仍表现出较强的韧性。整体来看，房地产市场在疫情控制后逐步恢复，尤其在3月份成交量出现明显反弹。

二、经营性用地市场

1. 市场概况

• 2020年一季度经营性用地市场基本未受疫情影响，供求体量达214.06公顷，同比上涨近两成。
• 土地出让金总额达到630亿元，创2019年以来季度最高点，同比涨幅高达72.82%。
• 徐汇区大型综合用地以310.5亿元刷新上海历史总价最高纪录。

2. 主要观点

• 疫情虽影响市场，但政府通过电子化交易和现场交易相结合的方式，保障了土地市场的平稳运行。
• 商品住宅用地交易量回落，政府放缓推地节奏，以降低开发商拿地意愿下滑的影响。
• 租赁住房用地、商办用地和含住宅的混合用地交易量同比增长，其中租赁住房用地同比涨幅近100%，成为近五个季度最大成交量。

3. 关键信息

• 徐汇地块成交楼面价28564元/平方米，低于此前纪录，但因体量大，对土地市场情绪有提振作用。
• 中心城区商品住宅用地首次无自持租赁住房要求，可能为疫情下政府降低拿地门槛以刺激市场。

三、新增住宅市场

1. 市场概况

• 2020年一季度新增供应量为49.43万平方米，同比减少70.01%。
• 成交量为97.46万平方米，同比减少33.17%，供需比为1:1.97。
• 成交均价为56,569元/平方米，同比微弱回落0.21%，与2019年一季度基本持平。

2. 主要观点

• 疫情对新增供应影响更为显著，导致市场供不应求。
• 部分低价刚需项目在低迷市场中表现良好，如奉贤海湾板块和临港新城板块。
• 3月份成交量环比激增225.13%，表明市场逐步复苏。

3. 关键信息

• 奉贤海湾板块新增供应51,936平方米，成交58,636平方米，均价21,835元/平方米。
• 临港新城板块成交48,832平方米，均价33,823元/平方米。
• 徐泾、黄渡等板块虽无新增供应，但成交量仍保持稳定。

四、二手住房市场

1. 市场概况

• 2020年一季度二手住房成交总量为30,985套，同比减少40.96%，为近五年同期最低。
• 网签均价为38,760元/平方米，同比微涨1.85%，但低于2018年同期水平。
• 3月份成交量环比激增231.16%，远超商品住宅市场反弹幅度。

2. 主要观点

• 二手住房市场受疫情影响较小，主要依赖存量挂牌房源支撑成交。
• 传统成熟居住板块在低迷市场中表现出较强的抗压能力。

3. 关键信息

• 1月至3月，嘉定主城区、金桥、南桥新城、三林等板块持续位列成交前五。
• 2月份成交套数同比降幅小于全市平均水平，表明核心板块抗压能力较强。

五、商办市场

1. 市场概况

• 2020年一季度商办物业新增供应量大幅下滑，商业项目供应面积6.79万平方米，同比减少60%；办公项目供应面积12.08万平方米，同比减少50%。
• 交易量方面，商业项目同比减少27个百分点，办公项目成交19.67万平方米，同比减少41%。
• 办公项目均价65032元/平方米，同比上涨超四成；商业项目均价21228元/平方米，持续下滑。

2. 主要观点

• 疫情对商办市场造成较大冲击，尤其是零售业和餐饮业。
• 社区商铺成为疫情下商业市场的避风港，占比近九成，且多数位于远郊区域。

3. 关键信息

• 绿地外滩中心成交面积91682平方米，占全市办公交易总量的47%，成交均价96756元/平方米，成为全市成交单价最高的办公项目。
• 社区商铺因其收益稳定、投资风险低，成为疫情期间的主要成交类型。

六、总结与展望

1. 经营性用地市场

• 疫情对土地市场影响有限，政府通过政策支持维持市场稳定。
• 土地出让金总额创历史新高，政府可能在后续加大推地节奏以推动市场发展。

2. 新增住宅市场

• 疫情对新增供应影响显著，但购房者入市意愿较强，部分项目去化良好。
• 市场逐步恢复，3月份成交量大幅反弹，表明市场进入重启阶段。

3. 二手住房市场

• 受疫情冲击较小，成交量在3月份迅速回升，显示市场韧性。
• 政策维稳措施有效，市场预期较为稳定，未来有望回归正常水平。

4. 商办市场

• 疫情对商办市场造成明显影响，但随着复工推进，市场将逐步回暖。
• 社区商铺表现突出，成为疫情下的投资热点。

七、免责声明

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