20201225-城市测量师行-房地产行业2020.11_月成交3.2万套_二手住宅交易量创年内新高_5页_1mb

上海2020年11月二手房市场总结

核心内容

2020年11月，上海二手房市场成交量达到3.2万套，创年内新高，显示市场持续回暖。尽管成交量保持高位，但价格增幅有限，未超过9月的历史最高位。整体来看，市场在“房住不炒”政策背景下保持温和增长，改善型需求成为主要驱动力。

主要观点

• 市场表现：11月二手住宅成交量环比上升，延续了自4月以来的稳增长态势，但价格增幅有限。
• 需求变化：改善型客户对中大户型的需求增加，推动市场成交结构上移。
• 区域差异：各区成交量普遍上涨，但杨浦区略有下降。外环线以内板块数量减少，仅剩2个。
• 学区影响：学区房热度持续，特别是民办学校全面摇号后，初中也被纳入学区房概念，带动部分板块价格稳步上升。
• 价格趋势：全市住宅小区基价均值和中位值均上涨，但金山区因需求有限，基价连续两月微跌。

关键信息

成交量与均价

• 成交量：11月全市二手住宅成交3.2万套，创年内新高。
• 成交均价：环比微增，但未突破9月的历史最高位。
• 市场恢复：自4月起，上海房地产市场快速复苏，一手和二手住宅市场均保持增长。

区域成交情况

• 成交量变化：除杨浦区外，其余各区均出现不同程度的上涨。
• 涨幅显著区域：原卢湾区成交量环比增长38%，为全市最高。
• 闵行与嘉定表现突出：两区各有2个板块进入成交环比增幅前十。

成交结构变动

• 高价位物业成交增加：330万元以上物业成交份额明显上升。
• 大户型需求上升：120平方米以上户型成交比例提升，表明置换需求增加。
• 改善型购房主导市场：市场主要由改善型客户推动，反映出购房需求向高端市场转移。

板块价格变动

• 基价均值与中位值：11月全市住宅小区基价均值为53,577元/平方米，环比上涨1.05%，同比上涨5.47%；中位值为53,770元/平方米，环比上涨0.79%，同比上涨5.44%。
• 涨幅榜：
  • 碧云板块：基价上涨4.56%，连续三个月上榜。
  • 华泾板块：基价上涨3.10%。
  • 马桥板块：基价上涨2.94%。
  • 徐家汇板块：基价上涨2.20%。
  • 龙华板块：基价上涨2.19%。
• 跌幅榜：
  • 嘉定北部板块：基价微跌0.53%。
  • 金汇板块：基价下跌0.40%。
  • 亭林板块：基价下跌0.36%。
  • 堡镇板块：基价下跌0.12%。
  • 枫泾板块：基价下跌0.08%。

未来展望

• 市场趋势：预计2020年全年上海房地产市场将保持温和增长，大幅升温可能性不大。
• 政策影响：在“房住不炒”的政策框架下，市场整体量价仍将缓慢上行。

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