20210129-城市测量师行-房地产_年度话题之学区房_13页_2mb

2020年上海学区房市场总结

核心内容概览

2020年上海学区房市场表现活跃，整体成交量和价格均有所上涨。全年学区房共成交近4万套，价格整体上涨10%。其中，部分热门区域的学区房涨幅显著，尤其在政策推动下，家长对优质教育资源的追捧进一步升温，导致部分学区房价格与成交量出现大幅波动。

主要观点与关键信息

学区房整体表现

• 成交量：全年共成交近4万套，占全市成交量的13.35%。
• 价格涨幅：整体上涨10%，其中学区房涨幅高于全市平均水平，达10.16%。
• 热门区域：闵行区、浦东新区和原卢湾区的价格涨幅较大，静安区和原闸北区成交量涨幅显著。

五星学区表现

• 原卢湾区：均价89,725元/㎡，基价同比上涨10.55%，成交量同比上涨46.04%。
• 浦东新区：均价93,657元/㎡，基价同比上涨16.64%。
• 原闸北区：均价94,031元/㎡，2020年成交量392套，同比上涨60.66%。
• 黄浦区：均价117,043元/㎡，基价同比上涨19.74%，成交量同比上涨38.84%。

四星学区表现

• 原卢湾区：因叠加初中影响，成交量猛增，价格与五星学区相差不大。
• 浦东新区：价格上涨更快，部分热门学区如福外+建平西价格超过明珠+东昌南。
• 上实东校：位于碧云板块，周边高端小区挂牌价高，2020年成交量同比增长71%，价格涨幅26%。

三星学区表现

• 原卢湾区：价格和成交量涨幅均居首。
• 宝山区：因宝山实验学校带动，价格上涨24.86%。
• 闵行区：郊区表现最好，价格和成交量涨幅亮眼。

学区房上涨原因

• 政策影响：公民同招和民办摇号政策的实施，改变了家长的择校思路，从“优质公办小学+优质民办初中”变为“优质公办小学+优质公办初中”。
• 教育资源集中：部分区域因优质学校数量多、考生人数多、竞争压力大，导致学区房热度持续上升。
• 房源稀缺：热门学区房源紧张，挂牌价与成交价差距大，部分小区出现“一房难求”的现象。

区域表现对比

学区房市场趋势

• 热度持续：传统学区成交季（3-5月）外，下半年热度不减，部分热门学区仍供不应求。
• 价格差异：市区南片（如黄浦、浦东、静安）热度高于北片，价格涨幅也更为显著。
• 政策风险：尽管近期出台了一些楼市调控政策，但对学区房影响有限，主要风险仍来自招生政策变化，如“多校划片”可能对教育资源较少的区域造成较大冲击。

特别关注区域

浦东新区

• 福外+建平西：价格超过明珠+东昌南，梅园1房挂牌价超750万。
• 洋泾菊园：挂牌价超过11万/㎡，市场热度持续上升。
• 华二前滩：挂牌价在18万/㎡以上，小户型甚至达20万/㎡。

闵行区

• 紫竹半岛：对口华师大附属紫竹小学+华师大二附中附属初中，均价上涨40%，远超吴泾板块整体涨幅。
• 复旦大学附属闵行实验学校：虽未有成绩参考，但学区热度较高。

黄浦区

• 上外附小学区+大同初级中学：价格同比上涨24%，成交量同比上涨48%，80㎡户型挂牌价1200万以上。
• 卢湾二中心：对口初中变更为向明初级中学，相关小区市场表现明显分化。

静安区

• 静教院附校：成交量同比上涨230%，对口小区海防邨挂牌价超过900万，单价达10万/㎡。

结论

2020年上海学区房市场受政策推动，整体表现强劲。热门区域如原卢湾区、黄浦区、浦东新区和静安区价格和成交量均大幅上涨，而部分郊区如闵行区也表现不俗。然而，学区房投资风险较高，家长需谨慎对待，政策变化可能对市场产生较大影响。