20220925-开源证券-房地产行业周报_住宅成交同比回暖_北京上海开启三批次土拍_15页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

2022年9月25日发布的房地产行业研究报告指出，行业整体呈现回暖迹象，投资评级为“看好”。报告分析了政策端、市场端、投资端及融资端的最新动态，并提供了投资建议和风险提示。

主要观点

• 销售端回暖：2022年第38周，全国64城新房成交面积同比增加27%，环比增加60%；二手房成交面积同比大幅增长138%，显示市场信心有所修复。
• 土拍政策推进：北京、上海、郑州开启三批次集中土拍，市场热度有所回升，但整体土地成交面积同比下降38%，溢价率维持低位。
• 融资端改善：国内信用债发行同比增加63%，海外债发行同比减少85%，显示融资环境有所宽松。
• 政策支持：保交楼政策持续推进，多地实施二手房带押过户，改善市场流动性，推动房地产市场稳定。

关键信息

政策端

• 中央层面：银保监会推动解决资金硬缺口问题，建行设立300亿基金投向楼市，国开行向沈阳支付首笔保交楼专项借款。
• 地方层面：多地推行二手房“带押过户”政策，如南京、无锡、广州等；部分城市放宽二套房首付比例，如天津、郑州、海南等；部分城市优化公积金政策，如绍兴、洛阳、银川等。

市场端

• 新房销售：2022年第38周，全国64城新房成交面积493万平米，同比增加27%，累计同比下降35%。
• 二手房销售：全国23城二手房成交面积145万平米，同比增速达138%，累计同比-21%。

投资端

• 土地成交：全国100大中城市土地成交面积同比下降38%，一线城市下降71%，二线城市下降62%，三线城市下降4%。
• 土拍情况：北京三批次土拍全部完成，上海三批次首日成交23宗地块，郑州二批次部分地块提前终止，整体以底价成交为主。

融资端

• 信用债发行：2022年第38周，信用债发行162亿元，同比增加63%，平均加权利率3.09%。
• 海外债发行：海外债发行2.1亿美元，同比减少85%，平均加权利率12%。

投资建议

• 维持行业“看好”评级，认为四季度行业增速有望同比转正，板块具备较好的投资机会。
• 优质民企融资改善，强信用企业将持续受益，央国企在土拍中仍为主流。

风险提示

• 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险可能进一步加大。
• 调控政策超预期变化可能导致行业波动加剧。

图表与数据

• 图1-6：显示新房及二手房成交面积同比与环比增长趋势，一线城市表现较好。
• 图7：低能级市场累计成交面积表现相对更差。
• 图8-9：显示二手房市场单周成交情况，二线城市表现相对较好。
• 图10-12：土地成交面积、总价及溢价率同比下降，显示市场低迷。
• 图13-15：信用债发行规模同比增加，海外债发行规模同比减少。
• 图16：房地产指数下跌2.45%，弱于大市。

行情回顾

• 本周房地产指数下跌2.45%，板块表现弱于沪深300指数（-1.95%）。
• 个股中，我爱我家、新华联、中润资源涨幅靠前；中交地产、中洲控股、万业企业跌幅靠前。

总结

整体来看，房地产行业在政策支持下逐步回暖，销售和土拍数据均有改善，融资端亦有所宽松。尽管存在风险，但行业仍具备较好的投资机会，建议投资者关注政策利好及优质企业表现。