20220703-开源证券-房地产行业周报_上海杭州放宽落户政策_三城二批次土拍热度分化_14页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2022年7月3日，房地产行业维持“看好”评级。行业在二季度因城施策效果显著，部分城市如上海、杭州放宽落户政策，合肥调整限购政策，显示出政策端对房地产市场的持续支持。尽管二批次土拍尚未明显回暖，房企流动性压力仍存，但销售数据呈现回暖迹象，预计三季度调控力度仍有放松空间。

主要观点

• 政策端放松：中央层面通过统计局、发改委、央行等机构推动房地产市场发展，地方层面多城放宽落户政策、优化公积金政策、鼓励购房补贴等，以刺激市场活力。
• 销售端回暖：64大中城市新房成交面积同比增加7%，二手房成交面积同比小幅下滑3%，但整体市场趋势显示销售数据有改善空间。
• 土地市场低迷：100大中城市土地成交面积同比下降63%，但部分城市如杭州、武汉、宁波的二批次土拍表现较为活跃，滨江集团、保利发展等房企积极参与。
• 融资端收缩：国内信用债发行规模同比和环比均大幅减少，海外债无新增发行，显示房企融资环境仍较为紧张。
• 板块表现强劲：本周房地产指数上涨4.27%，板块表现强于大市，在28个板块中排名第四，部分个股表现突出。

关键信息

政策端

• 中央政策：

  • 国家统计局：我国家庭户人均居住面积达41.8平方米。
  • 国家发改委：加大配套政策支持力度，推动存量资产盘活。
  • 央行：实际利率水平低，货币政策继续支持经济复苏。

• 地方政策：

  • 上海：二批次集中供地挂牌，34宗涉宅地出让，鼓励应届硕士直接落户。
  • 杭州：全日制本科毕业生2年内无社保可直接落户。
  • 合肥：限购政策调整，集体户与市区户籍家庭购房资格一致，支持人才购房补贴。
  • 海南：未取得不动产权证的商品房公积金贷款保证金留存比例由5%降至2%。
  • 深圳：发布2022年住房实施计划，计划建设筹集公共住房不少于12万套。
  • 贵阳：受疫情影响企业可缓缴公积金，租房提取额度提高。
  • 多地提高公积金贷款额度与购房补贴，如龙岩、揭阳、广水等。

销售端

• 新房销售：

  • 2022年第26周，全国64城新房成交面积764万平米，同比增加4%，环比增加5%。
  • 年初至今累计成交面积10569万平米，同比下降38%。
  • 一线城市、二线城市新房成交同比和环比均有所回升，三线城市成交同比下滑。

• 二手房销售：

  • 2022年第26周，全国23城二手房成交面积141万平米，同比下滑21%，但累计同比下滑34%。
  • 低能级市场二手房销售表现较差，同比降幅较大。

投资端

• 土地市场：
  • 全国100大中城市推出土地规划建筑面积3041万平方米，成交面积1659万平方米，同比下降63%。
  • 杭州、武汉、宁波开启二批次土拍，其中杭州45宗地块全部成交，滨江集团独揽12宗地块。
  • 武汉、宁波土拍表现活跃，部分地块拍至封顶待摇号。

融资端

• 信用债：2022年第26周信用债发行29.9亿元，同比和环比均大幅减少，平均加权利率3.36%，环比下降12BPs。
• 海外债：无新增发行，显示房企海外融资渠道受限。

投资建议

• 维持行业“看好”评级，预计三季度行业增速将触底回升，板块具备较好的投资机会。
• 建议关注销售回暖和政策支持带来的市场机会，同时注意房企流动性风险和调控政策变化带来的不确定性。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
2. 调控政策超预期变化，行业波动加剧。

一周行情回顾

• 房地产指数上涨4.27%，板块表现强于大市。
• 涨幅靠前的个股包括：三湘印象（+13.50%）、滨江集团（+13.29%）、万科A（+11.23%）。
• 跌幅靠前的个股包括：国创高新（-13.65%）、派斯林（-9.81%）、蓝光发展（-9.25%）。

估值与方法局限性

• 本报告分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果差异。
• 估值方法及模型存在局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

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