20221022-开源证券-房地产行业周报_推动住房租赁市场发展_天津南京完成三批次土拍_14页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2022年10月23日发布的房地产行业周报指出，中央和地方层面持续推出多项政策，旨在推动住房租赁市场发展，促进房地产行业稳定和复苏。分析师齐东维持行业“看好”评级，认为在政策宽松及低基数影响下，房地产板块具备较好的投资机会。

主要观点

• 政策支持加强：中央层面放宽涉房企业上市融资门槛，允许部分非主营房地产的企业融资。同时，二十大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，推动住房租赁市场发展。
• 地方政策落地：多个热点一二线城市推出“带押过户”政策，优化二手房交易流程。此外，天津和南京完成第三批次集中土拍，土地成交热度回暖。
• 市场表现：新房成交量同比和环比均出现下滑，但二手房成交量同比增长，显示出市场对租赁和二手市场的偏好。
• 投资趋势：土地成交面积同比增长，但成交总价下降，溢价率上升，表明市场对土地的需求依然旺盛，但价格趋于理性。
• 融资情况：信用债和海外债发行规模同比减少，融资环境仍偏紧，但政策预期有助于改善市场信心。
• 投资建议：维持行业“看好”评级，认为市场将逐渐恢复信心，板块仍有较好的投资机会。

关键信息

政策端

• 证监会：允许涉房业务比例不超过10%的企业在A股市场融资。
• 地方政策：
  • 广州、深圳、珠海、昆明、南京等十多个城市推出“带押过户”新政。
  • 天津下调首套商业性个人住房贷款利率20个基点。
  • 深圳对多宗项目用地进行“商改住”规划调整。
  • 宁波放宽落户条件，允许“70年产权房即可落户”。
  • 内蒙古计划建设筹集保障性租赁住房5.8万套。
  • 青岛推出惠民租赁贷业务，无需抵押、利率低、额度高。
  • 珠海下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。
  • 岳阳提高产业园区配套用地比例，用于建设保障性租赁住房。

市场端

• 新房成交：
  • 2022年第42周，全国64城商品住宅成交面积356万平米，同比下降26%，环比下降3%。
  • 年初至今累计成交面积16957万平米，累计同比下降33%。
  • 一线城市成交面积同比下降74%，二线城市下降50%，三四线城市增长150%。
• 二手房成交：
  • 第42周，全国23城二手房成交面积145万平米，同比增速53%，前值61%。
  • 年初至今累计成交面积5260万平米，同比增速-18%，前值-19%。
  • 二线城市二手房市场表现相对较好。

投资端

• 土地成交：
  • 第42周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积8340万平方米，成交面积1341万平方米，同比增加17%。
  • 成交溢价率为10.2%，表明市场对土地的需求依然旺盛。
  • 天津第三轮集中供地结束，17宗地块全部成交，总金额98.99亿元。
  • 南京第三批次集中供地落幕，32宗涉宅用地共获金约275亿元，国央企仍为主力。

融资端

• 信用债发行：
  • 第42周发行40.9亿元，同比减少22%，环比减少70%。
  • 平均加权利率2.63%，环比减少44BPs。
• 海外债发行：
  • 第42周发行1.2亿美元，同比减少75%，环比减少100%。
  • 平均加权利率10.75%，环比增加311BPs。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
2. 调控政策超预期变化，行业波动加剧。

投资建议

• 维持行业“看好”评级，认为在政策宽松及低基数影响下，市场将逐渐恢复信心，房地产板块具备较好的投资机会。

行情回顾

• 板块表现：本周房地产指数下跌2.25%，但表现强于大市，沪深300指数下跌2.59%，相对收益0.34%。
• 个股表现：
  • 涨幅靠前：海航基础（+17.51%）、中天金融（+13.51%）、珠江股份（+11.65%）、格力地产（+10.83%）、荣丰控股（+8.79%）。
  • 跌幅靠前：新华联（-9.80%）、天保基建（-8.81%）、新城控股（-8.28%）、天房发展（-8.10%）、信达地产（-7.58%）。

图表目录

• 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下滑
• 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下滑
• 图3：2022年第42周64大中城市成交面积同比环比均下降
• 图4：2022年第42周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长
• 图5：2022年第42周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降
• 图6：2022年第42周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比下降
• 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差
• 图8：23城二手房成交单周同比大幅提升
• 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好
• 图10：100大中城市土地成交面积同比增长
• 图11：100大中城市土地成交总价同比下降
• 图12：100大中城市土地成交溢价率上升
• 图13：国内信用债发行规模同比减少
• 图14：海外债发行规模同比减少
• 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大
• 图16：本周房地产指数下跌2.25%，板块表现强于大市

表格目录

• 表1：证监会重开融资闸门，A股涉房企业获许上市融资
• 表2：本周房地产行业个股海航基础、中天金融、珠江股份涨幅靠前
• 表3：本周房地产行业个股中新华联、天保基建、新城控股跌幅靠前