20170327-爱建证券-2017年二季度房地产行业投资策略_政策收紧依旧会继续_二季度看好有特色的上市房企_17页_1mb

报告摘要

爱建证券2017年二季度房地产行业投资策略总结

核心内容

2017年二季度，房地产行业处于大周期调整阶段，面临房价过高、库存高企的压力。政策持续收紧，调控措施从限购限贷到信贷政策的边际趋紧，导致行业进入“量价齐跌”阶段。同时，货币政策趋紧和融资渠道的收紧，使房企面临资金成本上升和“资金荒”的挑战，行业将加速整合，部分中小房企可能被兼并收购。

在估值方面，房地产板块整体处于修复阶段，从历史数据来看，估值有望回归中值水平。行业整体投资增速或将放缓，重点城市将维持高位盘整，而三四线城市则继续围绕去库存展开。

主要观点

政策收紧持续：2017年春节后央行变向加息，贷款利率维持高位，银行间折扣力度减小。限购限贷政策频出，导致需求端透支，行业进入“量价齐跌”阶段。
房企态度谨慎：尽管调控政策频出，但房企拿地意愿未减，主要由于补库和低利率发债带来的资金宽裕。然而，随着信贷政策收紧，土地溢价率下降，房企对市场持观望态度。
行业估值修复：在政府稳定楼市、稳定住房消费的政策基调下，地产板块估值有望回归中值，市场将逐步趋于理性。
投资主线明确：
- 转型类个股：业绩稳定、转型方向明确，如苏宁环球、金融街。
- 特殊资源禀赋个股：如信达地产、嘉宝集团。
- 商业/园区类个股：如华夏幸福、空港股份、东百集团。
- 具有国资背景个股：如陆家嘴、浦东金桥、华远地产。
风险提示：宏观经济风险、房地产市场销售情况不及预期。

关键信息

行业表现：
- 2017年一季度，一二线城市房地产量、价明显下降，三四线城市有所增长。
- 房地产开发投资累计同比增速在5%以上，但销售数据可能逐步放缓或出现负增长。
政策影响：
- 多地出台限购、限贷、预售资金监管等政策，抑制投机行为。
- 住建部强调遏制房地产炒作，规范特色小镇开发。
融资环境变化：
- 上交所提高房地产公司债发行门槛，大型房企可发行境内债券，中小房企可能被迫发行境外债券。
- 2017年将有近1200亿元债券到期，高杠杆房企将面临行业洗牌。
房企转型方向：
- 内部转型：如由住宅地产转向商业地产、养老地产等。
- 向房地产相关行业延伸：如健康医疗、产业园区、金融等。
- 横向整合：通过并购重组扩大业务范围，提升行业集中度。
- 向其他行业延伸：如获取金融牌照，打造金控平台。
- 收缩地产业务，谋求彻底转型。
重点推荐公司：
- 苏宁环球（000718）：地产业务安全边际充足，转型目标明确，预计2017年每股收益0.49元，给予“强烈推荐”评级。
- 嘉宝集团（600622）：布局房地产基金业务，财务结构稳健，预计2017年每股收益0.70元，给予“强烈推荐”评级。
- 华夏幸福（600340）：深耕京津冀，产业新城开发领先，预计2017年每股收益2.86元，给予“强烈推荐”评级。
- 东百集团（600693）：商业地产项目即将竣工，物流地产成为未来亮点，预计2017年每股收益0.41元，给予“强烈推荐”评级。