20170327-安信证券-房地产行业周报_北京调控升级_棚改或超预期_16页_1mb

房地产行业周报总结（2017年03月27日）

核心内容概览

本报告分析了2017年3月17日至2017年3月23日房地产行业数据及政策动向，重点包括一手房、二手房成交情况，土地市场动态，以及政策调控对市场的影响。

主要观点

1. 一手房成交情况

• 全国一手房成交：本周合计成交6.44万套，环比下降33.92%，同比下降20.31%，累计同比下降6.28%。
• 城市分化明显：
  • 一线城市：成交8,028套，环比增长9.28%，同比下降28.01%。
  • 二线城市：成交17,937套，环比下降68.22%，同比下降34.18%。
  • 三线城市：成交38,469套，环比增长14.03%，同比下降9.4%。
• 一线城市内部表现：
  • 北京：环比增长1.45%，同比下降54.5%。
  • 上海：环比下降3.82%，同比下降44.5%。
  • 广州：环比增长23.26%，同比下降43.9%。
  • 深圳：环比增长51.22%，同比下降47.3%。
• 二线城市中，厦门环比增长显著，而昆明则大幅下降。

2. 二手房成交情况

• 全国二手房成交：本周合计成交2.56万套，环比增长16.18%，同比下降20.92%，累计同比下降21.7%。
• 城市分化明显：
  • 一线城市：成交7,369套，环比增长17.53%，同比下降43.34%。
  • 二线城市：成交6,307套，环比增长19.77%，同比下降21.67%。
  • 三线城市：成交9,525套，环比增长13.57%，同比下降15.5%。
• 二线城市中，南宁环比增长显著，张家港则下降较多。

3. 土地市场动态

• 土地供应：本周土地供应建筑面积环比增长11.05%，同比增长32.4%。
• 土地成交：成交规划建筑面积环比增长1.4%，同比增长17.1%。
• 土地价格：成交均价环比增长13.76%，同比增长17.8%；成交总价环比增长15.28%，同比增长37.87%。
• 城市差异：
  • 一线城市土地供应量下降，二线城市和三线城市则有所上升。
  • 一线城市土地成交均价显著增长，三线城市增长幅度最大。

4. 政策调控动向

• 北京：进一步严审购房资格，非京籍纳税要求从5年改为连续60个月。
• 成都：将二手房纳入限购范围，加强购房资格审核。
• 长沙：对房地产开发企业申报价格过高者暂停网签，强调明码标价。
• 杭州：溢价达到50%时必须现房销售，70%时锁定限价。
• 厦门：本市单身限购1套，新购住房满2年后方可交易。
• 沧州：二套房公积金贷款首付比例提高至60%。
• 政策趋势：多地限购升级，限价政策出台，政策调控力度持续加强。

关键信息

1. 行业趋势

• 去库存压力：全国住宅可售套数54.51万套，去化周期24.8周，环比上升0.54%。
• 库存轮动机制：预计15年一线、16年二线、17年三四线、18年四五线将依次去库存，今年三四线去库存仍是主线。
• 市场预期：全国销售数字在3、4月后可能因基数抬升而回落，一二线核心受严控，三四线贡献将逐步显现。

2. 投资建议

• 首选股票：广宇发展（低估值、高成长、高折价）。
• 长期建议：
  • 强三四线：华夏幸福、新城控股。
  • 棚改三股：北京城建、新湖中宝、粤泰股份。
  • 上海国改：上实发展、光明地产。

3. 风险提示

• 二三线库存高企：市场对政策调控反映过度，需关注库存压力。

行业表现

• 相对收益：1个月-0.46%，3个月-2.23%，12个月12.65%。
• 绝对收益：1个月-0.24%，3个月1.91%，12个月20.66%。

公司跟踪

• 浙江广厦：控股股东提供不超过15亿元借款，发布年报扭亏为盈。
• 广宇发展：子公司注册成立东莞分公司。
• 迪马股份：竞得江苏太仓两地块，楼面价约3786元/平方米。
• 粤泰股份：转让淮南天鹅湾项目，转让总额22.28亿元。
• 华发股份：收购铧创经贸23.484%股权，金额12.53亿元。
• 福星股份：发布年报，营收增长30.59%，净利润增长23.93%。
• 市北高新：全资子公司以10.6亿元竞得静安区地块，用于办公。

行业新闻

• 广州：公积金执行认房又认贷，无房但贷款已清的首付比例提高至40%。
• 长沙：上调首付比例，限制房地产开发企业申报价格过高。
• 河北京冀交界：与北京统一规划，严控房地产开发。
• 成都：扩大限购范围，二手房纳入限购。
• 杭州：土地溢价达到50%时需现房销售，70%时锁定限价。
• 厦门：本市单身限购1套，新购住房满2年后方可交易。

总结

整体来看，房地产市场呈现明显的区域分化，一线和二线城市成交环比下降，而三线城市则有所增长。政策调控持续加强，尤其在限购和限价方面。尽管存在去库存压力，但三四线城市仍是未来去库存的主线。投资建议聚焦于低估值、高成长及棚改相关公司，同时需关注库存高企的风险。