房地产行业地产A股2018年二季度投资策略：不疾不徐-20180402-国信行业-17页

房地产A股2018年二季度投资策略总结

核心内容

本报告基于《区瑞明地产A股小周期理论框架》，分析2018年二季度房地产A股的投资策略。该框架将房地产小周期分为“繁荣”、“降温”、“复苏”三个阶段，指出在小周期衰退期，地产A股指数通常能跑赢大部分行业，但难以形成持续性大行情。根据该框架，2018年房地产A股指数仍处于小周期降温阶段，短期涨幅可能受限。

主要观点

• 行业趋势：2018年房地产A股指数在28个行业中排名第四，但短期内政策偏紧，难以看到明显放松，因此指数涨幅可能难以进一步提升。
• 政策环境：房地产调控政策仍以“房价反弹即打、去库存较好即调控”为主基调，部分城市甚至强化调控，如大连重启限购、三亚加强限价。
• 市场集中度：TOP5和TOP10市场集中度已升至35.11%和47.33%，远超美国等市场经济国家，但多数优势房企销售额增速不及去年同期。
• 估值水平：地产A股经过2-3月份调整，估值已相对便宜，部分优势房企的动态PE在8倍以下，具备一定配置价值。
• 投资建议：维持“超配”地产A股的建议，认为未来较长时期内“行业持续降温引发政策大范围放松”仍有较大概率出现。

关键信息

行业走势

• 2018年1-3月，TOP30房企销售额增速普遍不及去年同期。
• 房地产指数自2016年6月确认进入降温阶段后，持续走低。
• 2017年初至2018年初，房地产指数由2016年的第22名追赶至第4名。

政策调控

• “四限”政策短期内难以显著放松，部分城市甚至加码调控。
• 部分城市如杭州、芜湖、重庆、滁州去化周期下降，房价上涨压力犹存。
• 70个大城市的二手房价格指数多数呈环比上涨趋势，其中深圳、天津表现明显。

融资与利率

• 房地产行业融资情况不乐观，按揭利率仍处高位，尤其“首置利率较基准利率上浮”趋势持续。
• 在政策未放松的情况下，即使资金面宽松，地产A股可能难以受益，新兴产业板块更受青睐。

估值与配置

• 当前优势地产股的动态PE已回归至10倍左右，部分甚至低于8倍。
• 土地财政仍难替代，未来政策放松的可能性仍存在，因此建议长期配置优势地产股。

投资标的

• 看好的地产A股标的包括：万科A、保利地产、招商蛇口、中洲控股、荣盛发展、华夏幸福、新城控股、阳光城、华侨城A、世联行、光大嘉宝。
• 部分港股内房股包括：中国恒大、禹洲地产、龙光地产、旭辉控股集团。

风险提示

• 该框架假设商品住宅开发仍是中国的支柱产业，若出现替代性行业，可能影响结论。
• 政策调控力度可能进一步加大，影响行业基本面及股价表现。
• 市场情绪波动、利率变化、资金面情况等都可能对地产股造成影响。

与市场预期不同之处

• 虽然多数投研同仁看好二季度地产股行情，但本报告认为短期内政策偏紧，地产股涨幅可能受限。
• 报告建议“不疾不徐”，注重中长期布局，而非短期乐观。

投资策略总结

• 短期：地产A股可能面临政策调控压力，涨幅受限，需警惕调整风险。
• 中期：随着行业集中度提升和政策放松预期增强，优势房企可能迎来配置机会。
• 长期：在土地财政难替代的背景下，地产股仍有长期配置价值，建议关注优质龙头股。

图表与数据支持

• 图1：区瑞明地产A股小周期理论框架
• 图2：房地产指数相对排名变化
• 图3：2011年房地产指数“追赶”与“纠偏”对比
• 图4：2018年房地产指数调整预期
• 图5：2017-2018年地产股走势
• 图6-11：房地产行业各项指标增速回落
• 图12-15：房地产市场集中度及市场份额对比
• 图16-19：部分城市去化周期下降
• 图20-21：部分城市二手房价格回升
• 图22：净出口对GDP贡献率
• 图23-24：2013年钱荒后地产股走势
• 表1：TOP30房企销售统计
• 表2：部分城市新增限制政策
• 表3：优势房企2018年市场一致预期EPS及PE

投资评级

分析师承诺

• 报告所采用的数据均来自合规渠道。
• 分析逻辑基于分析师职业理解，力求客观、公正。
• 结论不受任何第三方授意或影响。

风险提示

• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 投资者需自行判断并承担风险。
• 报告内容可能随市场变化而调整，不保证及时发布更新。

证券投资咨询业务说明

• 国信证券具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。
• 证券投资咨询业务包括提供投资建议、分析及预测等。
• 证券研究报告是投资咨询业务的一种基本形式，用于分析证券价值及市场走势。

国信证券经济研究所

• 深圳：深圳市罗湖区红岭中路1012号国信证券大厦18层，邮编：518001，总机：0755-82130833
• 上海：上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12楼，邮编：200135
• 北京：北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层，邮编：100032