20170327-爱建证券-2017年二季度房地产行业投资策略：政策收紧依旧会继续，二季度看好有特色的上市房企_18页_1mb

房地产行业研究报告总结

核心内容概述

本报告由爱建证券有限责任公司发布，日期为2017年3月27日，分析了中国房地产行业在2017年的现状、趋势及投资建议。报告指出，房地产行业正处于大周期调整阶段，政策收紧和货币调控将推动行业回归理性。重点推荐了苏宁环球、嘉宝集团、华夏幸福和东百集团等公司。

主要观点

1. 行业现状与政策背景

• 房地产行业在2016年经历了过热发展，2017年政策持续收紧，主要体现在限购、限贷、信贷趋紧等方面。
• 房地产开发投资累计同比增速保持高位，但销售数据因需求透支和政策调控而出现回撤迹象。
• 房企拿地意愿未减，但溢价率下降，反映市场观望情绪。

2. 估值与市场趋势

• 截至2017年3月27日，房地产板块PE（TTM）为18.75倍，PB为2.90倍。
• 估值修复趋势明显，预计回归中值，行业整体处于“同步大市”评级。

3. 投资逻辑与主线

• 转型类个股：重点关注具备明确转型方向的房企，如苏宁环球、金融街等。
• 特殊资源禀赋：建议关注具备独特资源的个股，如嘉宝集团、信达地产。
• 商业/园区类个股：具备租金收入和股权投资收益，如华夏幸福、空港股份、东百集团。
• 国资背景企业：符合国企改革趋势，具备兼并收购能力，如陆家嘴、浦东金桥、华远地产。

关键信息

行业数据

• 房地产开发投资额：2017年2月同比增速为8.90%，整体保持高增长。
• 商品房销售面积：2017年第一季度累计同比为正增长，但预计第二季度将出现明显下滑。
• 房屋新开工面积：自2014年2月后缓慢回升，2016年2月回升至13.70%。
• 库存压力：一线城市库存压力小，房价以高位盘整为主；二、三线城市仍以去库存为主。

政策影响

• 政策收紧：2017年春节后央行变向加息，政策继续向三四线城市扩散。
• 信贷政策：信贷边际趋紧，资金成本上升，对房企融资形成压力。
• 融资环境：上交所提高房企发债门槛，中小房企面临融资困难，行业洗牌将加剧。

房企转型方向

• 内部转型：从住宅地产向商业地产、旅游地产、养老地产等转型。
• 延伸转型：向房地产相关行业延伸，如健康医疗、文化传媒、体育产业等。
• 并购整合：行业进入整合期，“大鱼吃小鱼”成为趋势。
• 轻资产模式：部分房企转向轻资产运营，如嘉宝集团布局房地产基金。

重点推荐公司

苏宁环球（000718）

• 投资要点：
  • 地产业务安全边际充足，主要布局在南京、上海、无锡等核心城市。
  • 明确转型目标，涉及大文体、大健康、大金融。
  • 2016年和2017年每股收益分别为0.38元和0.49元，P/E分别为25倍和19倍，给予“强烈推荐”评级。

嘉宝集团（600622）

• 投资要点：
  • 实现“地产开发+房地产基金”双业经营。
  • 房地产项目主要位于上海，财务结构稳健。
  • 房地产基金前景光明，与战略投资者合作，预计2016年和2017年每股收益分别为0.52元和0.70元，P/E分别为35倍和26倍，给予“强烈推荐”评级。

华夏幸福（600340）

• 投资要点：
  • 深耕大北京，京津冀区域优势明显。
  • 住宅地产高周转战略，高毛利率业务进入结算阶段。
  • 与京东、清华大学等合作，推动科技创新与产业孵化。
  • 预计2016年和2017年每股收益分别为2.23元和2.86元，P/E分别为12倍和10倍，给予“强烈推荐”评级。

东百集团（600693）

• 投资要点：
  • 商业地产项目竣工，盈利能力有望恢复。
  • 地铁扩建带动商圈繁荣，物流地产成为未来增长点。
  • 预计2017年和2018年每股收益分别为0.41元和0.61元，P/E分别为31倍和20倍，给予“强烈推荐”评级。

风险提示

• 宏观经济风险：如经济下行压力、融资环境恶化等。
• 房地产市场风险：如销售情况不及预期、房价断崖式下跌等。

投资评级说明

• 强烈推荐：个股相对大盘涨幅预计超过15%。
• 推荐：个股相对大盘涨幅预计在5%~15%之间。
• 中性：个股相对大盘变动在±5%以内。
• 回避：个股相对大盘跌幅预计超过5%。

重要免责声明

• 报告信息来源于公开资料，不保证其准确性与完整性。
• 报告观点、结论和建议仅供参考，不构成投资建议。
• 报告版权为爱建证券研究所所有，未经许可不得擅自使用或修改。

分析师信息

• 分析师：刘孙亮
• 联系信息：TEL: 021-32229888-25517，E-mail: liusunliang@ajzq.com
• 执业编号：S0820513120002