20230212-国金证券-房地产行业研究_开年土拍热度分化_居民中长期新增贷款低迷_18页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容概览

• 土拍热度分化：本周北京、杭州土拍热度较高，溢价率回升，郑州土拍仍以低价成交，地方国资拿地比例高。
• 新房成交回暖：35个城市新房成交面积周环比增长17%，一线城市表现突出，但三四线城市仍低迷。
• 二手房成交强劲：15个城市二手房成交面积周环比增长9%，恢复水平高于新房，三四线城市增长显著。
• 居民中长期贷款低迷：1月居民中长期贷款新增2231亿元，同比少增70%，主要受销售低迷、利率下降及春节因素影响。
• 政策支持与行业动态：多地出台刺激房地产市场政策，部分房企出现债务违约，物业板块受益于政策和保交楼推进。

主要观点

土地市场

• 北京和杭州土拍热度回升，溢价率分别为7.8%和10.9%，部分地块触顶，反映市场信心有所恢复。
• 郑州土拍持续冷淡，土地均以底价成交，地方国资拿地占比达66%，显示市场观望情绪浓厚。
• 2023年初至今，全国300城累计宅地成交面积5607万m²，同比减少8%。

新房市场

• 本周35城新房成交面积310万平米，周环比增长17%，周同比增长64%，其中一线城市增长显著。
• 一线城市新房成交周环比增长48%，周同比增长119%，二线城市增长10%和86%，三四线城市增长11%，但周同比减少40%。
• 月度累计同比表现不一，一线城市增长179%，三四线城市减少20%。

二手房市场

• 本周15城二手房成交面积152万平米，周环比增长9%，周同比大幅增长195%，三四线城市增长28%，周同比增长597%。
• 一线城市恢复力度稍弱，但二线城市和三四线城市表现亮眼。

居民中长期贷款

• 1月居民中长期贷款新增2231亿元，同比少增70%，连续第14个月同比少增。
• 销售低迷、房贷利率下降、春节及疫情因素是主要影响因素。

关键信息

行情表现

• A股房地产板块：本周涨跌幅为+1.1%，排名第8。
• 港股房地产板块：本周涨跌幅为-1.6%，排名第9。
• 物业板块：恒生物业服务及管理指数下跌6%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.4%和-5.1%。

权益拿地金额排名

• 越秀地产、京东集团、广州市润川房地产开发有限公司、中天美好、佛山市东建集团有限公司位列行业前五。

公司动态

• 保利发展、招商蛇口、建发国际、中国海外发展、滨江集团、绿城中国等房企销售表现不一，部分公司销售额同比下滑。
• 金科股份、阳光城、华夏幸福等房企面临债务压力，部分已完成债务展期工作。

物管行业动态

• 绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务等公司新增投资或成立新公司。
• 招商积余中标多个项目，显示物业板块业务扩展。

行业估值

• A股地产PE-TTM平均值为17.0，港股地产和物业股PE-TTM亦有不同表现。
• 万科A、保利发展、招商蛇口、建发国际等公司被给予买入或增持评级。

投资建议

• 地产板块：当前供给侧政策对民营房企有直接促进作用，销售市场小幅回暖有利于民企恢复经营能力，估值偏低的房企修复空间较大。
• 物业板块：受益于经济活动复苏和保交楼推进，修复弹性或更大，推荐滨江服务、建业新生活等。

风险提示

• 宽松政策对市场提振效果不佳。
• 三四线城市恢复力度弱，缺乏有效刺激。
• 多家房企出现债务违约，对市场信心产生冲击。

总结

本报告总结了2023年初房地产市场的表现、土拍热度、新房与二手房成交情况、居民贷款趋势及政策动态。北京和杭州土地市场有所回暖，郑州仍处低迷状态。新房市场整体回暖，但三四线城市表现不佳；二手房市场恢复更明显，尤其三四线城市。居民中长期贷款持续低迷，受销售和利率因素影响。政策支持对市场有提振作用，但效果尚未显现。物业板块受益于政策和保交楼，推荐关注。行业估值整体偏低，部分房企面临债务压力，需关注风险。