20260315-国盛证券有限责任公司-房地产开发行业周报2026W10_高频成交数据环比提升_开年居民中长期贷款表现不佳_15页_1mb

房地产开发行业总结

核心内容

2026年房地产市场整体表现低迷，居民中长期贷款持续疲软，新房市场成交表现弱于去年同期，而二手房市场则相对较强。政策调控仍为行业主导因素，行业评级为“增持”，重点关注头部企业及政策受益板块。

主要观点

• 居民中长期贷款表现不佳：1-2月新增居民中长期贷款1654亿元，同比少增2131亿元，反映居民购房意愿和杠杆使用更加谨慎。
• 新房市场：3月3日-3月9日，样本城市新房成交面积为172.4万平方米，环比增长40.2%，但同比仅增长2.0%。一线城市新房成交表现优于三线城市，但整体仍低于去年同期。
• 二手房市场：样本城市二手房成交面积为213.6万平方米，环比增长17.8%，同比下降4.5%。一线城市表现略强于二线城市，三线城市也有一定增长。
• 股市表现：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.5%，在31个行业中排名第14位。部分个股表现较好，但多数下跌。
• 信用债市场：本周房企信用债发行量减少，净融资额为负，显示融资环境依然紧张。
• 政策动态：中央和地方均出台政策支持房地产市场，如打击虚假房源、公积金放松、购房补贴等，但政策效果尚待观察。
• 投资建议：继续看好一线及部分二线城市的房地产企业，建议关注地产开发、地方国企、中介及物业板块。

关键信息

1. 居民中长期贷款

• 1-2月新增居民中长期贷款1654亿元，同比少增2131亿元。
• 2月因春节假期影响，当月新增居民中长期贷款为负。
• 居民按揭需求减弱，反映房地产市场仍处于低迷状态。

2. 行情回顾

• 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.5%，落后沪深300指数0.72个百分点。
• 上周上涨个股40支，本周上涨9支；下跌个股70支，本周下跌股数未提及具体数字。
• 涨幅前五：广宇发展（33.4%）、京投发展（25.0%）、乾景园林（19.8%）、西藏城投（13.4%）、京蓝科技（11.8%）。
• 跌幅前五：万方发展（-21.2%）、*ST坊展（-12.1%）、中润资源（-9.3%）、财信发展（-8.6%）、*ST匹凸（-8.6%）。

3. 重点城市新房成交

• 本周30个城市新房成交面积为172.4万平方米，环比增长40.2%，同比增长2.0%。
• 一线城市新房成交面积为50.1万平方米，环比增长61.6%，同比增长15.0%。
• 二线城市新房成交面积为83.6万平方米，环比增长21.8%，同比增长4.3%。
• 三线城市新房成交面积为38.8万平方米，环比增长65.8%，同比下降14.5%。
• 10周累计新房成交面积为1115.4万平方米，同比下降36.5%。

4. 重点城市二手房成交

• 本周15个城市二手房成交面积为213.6万平方米，环比增长17.8%，同比下降4.5%。
• 一线城市二手房成交面积为98.5万平方米，环比增长22.0%。
• 二线城市二手房成交面积为86.8万平方米，环比增长16.7%。
• 三线城市二手房成交面积为28.3万平方米，环比增长8.0%。
• 10周累计二手房成交面积为1684.6万平方米，同比下降2.3%。

5. 重点公司境内信用债情况

• 本周共发行房企信用债10只，环比减少7只；发行规模70.90亿元，环比减少113.81亿元。
• 总偿还量为137.41亿元，环比增加31.67亿元；净融资额为-66.52亿元，环比减少145.47亿元。
• 主体评级以AAA为主，债券类型以一般公司债为主，期限以1-3年和3-5年为主。

6. 本周政策回顾

• 中央政策：房地产经纪行业协会联合发文，打击虚假房源、恶意炒作等行为。
• 地方政策：
  • 成都：提高公积金贷款额度，取消贷款次数限制，优化贷款套数认定。
  • 东莞：优化配建安居房处置，提供购房优惠。
  • 福州：优化公积金政策，放宽提取条件。
  • 杭州：提供购房补助。

投资建议

• 维持“增持”评级：政策受基本面倒逼进入深水区，支持力度有望进一步加大。
• 配置方向：
  • 地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。
  • 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展。
  • 中介：贝壳-W。
  • 物业：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延