房地产行业7月行业动态报告：7月销售市场降温，物管板块回调带来布局机会-20210804-银河证券-34页_2mb

房地产行业动态报告总结（2021年7月）

核心内容

2021年7月，中国房地产市场整体销售降温，物管板块出现回调，但政策对行业支持的方向未变，头部企业仍具投资价值。

1. 市场销售表现

• 30城新房销售面积同比增速为 -5.19%，环比增速为 -4.62%，销售连续两个月降温。
• 分城市来看：
  • 一线城市成交面积同比 +4.84%，环比 -16.01%，降幅显著。
  • 二线城市同比 +4.46%，环比 -3.39%，保持相对稳定。
  • 三线城市同比 -25.04%，环比 +3.38%，活跃度上升但较去年同期大幅削减。

2. 去化周期

• 截至2021年7月，十大城市存销比为 8.53，环比上升 4.79%，同比略降 9.45%。
• 去化周期上行趋势持续，但整体仍处于2017年以来的低位。
• 一线城市存销比 7.87，低于二线城市 8.93，显示一线市场去化压力更大。

3. 政策动态

• 7月23日，八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，旨在实现房地产市场秩序三年内明显好转。
• 7月中央政治局会议重申“房住不炒”定位，强调市场平稳健康发展，推动租赁住房建设。
• 土地出让收入划转税务部门，强化中央对土地财政的监管，促进“乡村振兴”战略实施。
• 22城首批集中供地落幕，土拍热度分化，一线城市地价调控效果显著，部分城市溢价率下降。

4. 物业管理行业

• 物管板块本月跌幅达 24.68%，但政策对行业支持方向未变。
• 头部物管公司如 碧桂园服务、华润万象生活、金科服务 等普遍实现高增长。
• 2021年H1中报显示，物管企业营收和净利润增长显著，市场空间广阔。

主要观点

1. 市场逐步回归理性

• 房地产市场在政策调控和销售降温下，正逐步回归理性。
• 一线城市受信贷政策和限购升级影响，市场热度下降明显，二线城市相对稳定，三线城市活跃度提升但同比下滑。

2. 去化周期与行业杠杆

• 去化周期持续上行，但整体仍处于低位，市场仍具备一定韧性。
• 行业杠杆率虽处于历史高位，但“三条红线”政策促使房企积极降杠杆，预计年末将进一步下降。

3. 政策支持与行业转型

• “房住不炒”政策基调未变，未来将以“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）为主。
• 保障性租赁住房和共有产权住房将成为政策重点，推动房地产回归居住属性。
• 土地市场改革和金融审慎管理是行业供给侧改革的重要一环，有助于优化竞争格局。

4. 物管行业迎来黄金时代

• 物管行业在政策支持和市场需求推动下，进入发展快车道。
• 头部物管公司具备较强的品牌力和管理能力，未来增长潜力大。
• 估值处于合理区间，具备较高的投资价值。

关键信息

• 销售表现：7月销售面积和成交套数环比下降，一线市场降温显著，三线市场活跃度提升但同比下滑。
• 去化周期：存销比环比上升，去化周期上行，但整体仍处于低位。
• 政策影响：中央政治局会议重申“房住不炒”，推动租赁住房建设，土地出让收入划转税务部门。
• 土拍情况：22城首批集中供地落幕，热点城市溢价率较高，冷门城市成交低迷。
• 物管板块：本月回调显著，但头部企业仍具增长潜力，政策支持方向未变。
• 财务表现：房企一季度“增收不增利”，但销售强韧性支撑现金流，物管公司普遍实现高增长。
• 投资建议：关注优质住宅开发企业（如万科A、保利地产、新城控股）和物业管理公司（如碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、招商积余、新大正）。

风险提示

• 经济下行压力可能影响房地产市场。
• 销售超预期下行风险。
• 政策调控不确定性。

行业展望

• 房地产市场将进入中速高质量发展阶段，行业周期性减弱。
• 物管行业在政策支持和科技赋能下，有望成为新的增长点。
• 未来房地产市场将更加注重管理能力和运营效率，头部企业将受益。