> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业2021年中期投资策略总结 ## 核心内容 2021年房地产行业进入管理红利时代，集中供地新政实施后，热点城市优质地块竞争压力不减反增，土地溢价率有所抬升，部分城市出现“面粉贵过面包”的现象。行业整体利润率承压，但具备强运营能力和资产配置能力的房企有望实现逆境突围。物业管理行业迎来“黄金时代”，政策支持、市场空间广阔、业务多元化发展为行业带来新的增长机遇。 ## 主要观点 - **集中供地新政**：12城首批集中供地平均溢价率17.63%，较2020年全年上升3.77个百分点。热点城市如重庆、杭州、北京等地溢价率显著高于其他城市，竞争激烈。土拍规则复杂化，如“竞自持、竞配建”，考验房企成本管控与运营管理能力。 - **管理能力为突围关键**：在供给侧改革背景下，短期内行业利润率仍承压，但强运营能力的房企将更易实现利润率拐点。融资能力强、资产运营能力高的企业将具备竞争优势。 - **物业管理行业前景广阔**：物业管理迎来发展黄金期，政策支持与市场空间共同推动行业增长。预计2030年基础物业市场规模达2.5万亿元，增量近1万亿元。物业费动态定价、社区消费、科技赋能等政策利好进一步打开行业空间。 - **增值业务成为利润增长点**：非业主增值服务较为成熟，社区增值服务将进入爆发期，有取代基础物业服务成为利润核心的趋势。 - **行业趋势**：房地产市场逐步向存量阶段过渡，存量房交易占比将提升，物业与经纪服务子板块将受益于这一趋势。 ## 关键信息 ### 土地市场情况 - **土地溢价率上升**：12城首批集中供地平均溢价率17.63%，部分城市如重庆、杭州、北京等溢价率显著上升。 - **民企为主力**：民企贡献67.2%的土地出让金，占据65.6%的成交体量。 - **热点城市竞争激烈**：如重庆、杭州、北京等城市核心地块竞争激烈，部分房企如融创、招商蛇口等在土拍中表现突出。 - **城市差异化政策**：各城市竞拍规则不同，如北京实行“一地一策”，以控制地价。 ### 房企融资与利润率 - **融资压力有所缓解**：2021年整体偿债高压期已过，房企融资规模和成本有所分化，品牌房企融资优势显著。 - **利润率承压**：2021Q1房地产行业销售毛利率为22.65%，同比下滑7.34个百分点，销售净利率为5.42%，同比下滑2.85个百分点。 - **经营能力决定未来**：强运营能力的房企将在未来享受业绩与估值的双提升。 ### 物业管理行业 - **市场空间广阔**：预计2030年基础物业市场规模达2.5万亿元，增量近1万亿元。 - **政策支持**：物业费动态定价、智慧物业、老旧小区改造等政策为行业带来增长动力。 - **企业上市潮**：2020年物业板块迎来史上最大规模上市潮，18家物管公司赴港上市。2021年仍有20家物管公司递交上市申请。 - **估值分化**：已上市物业公司估值分化明显，部分公司如碧桂园服务、永升生活服务市盈率较高，而彩生活、中奥到家等则相对较低。 ## 投资建议 - **关注优质住宅开发企业**：如万科A、保利地产、新城控股等，其在融资、土储、运营等方面具备优势。 - **关注优质物业公司**：如招商积余、新大正、碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务等，其在管理、规模、业务拓展等方面表现优异。 - **政策利好**：政策对房地产市场形成闭环调控，有利于板块估值修复。 ## 风险提示 - **经济下行压力**：房地产行业面临经济及行业下行风险。 - **销售超预期下行**：房地产市场需求可能进一步下滑。 - **政策不确定性**：政策调控可能对行业造成不确定性影响。 ## 重点公司盈利预测及估值表 | 代码 | 名称 | 股价 | 20A EPS | 21E EPS | 22E EPS | 20A PE | 21E PE | 22E PE | |----------|------------|------|---------|---------|---------|--------|--------|--------| | 601155 | 新城控股 | 46.22| 6.79 | 8.14 | 9.36 | 7 | 6 | 5 | | 001914 | 招商积余 | 20.44| 0.41 | 6.28 | 8.54 | 75 | 3 | 2 | | 002968 | 新大正 | 46.21| 1.22 | 1.7 | 2.41 | 47 | 27 | 19 | ## 相关研究 - **行业趋势**：房地产行业正从增量时代向存量时代过渡，物业管理与经纪服务子板块潜力巨大。 - **政策支持**：国家政策对物业管理行业给予多方面支持，包括物业费动态定价、智慧物业、老旧小区改造等。 - **估值分化**：随着行业扩张，物业公司的估值将更加分化，具备优质资产和强运营能力的企业更具投资价值。 ## 分析师信息 - **潘玮**：（8610）80927613，panwei@chinastock.com.cn，分析师登记编码：S0130511070002 - **王秋蘅**：（8610）80927726，wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn，分析师登记编码：S0130520050006 ## 总结 2021年房地产行业在政策调控与市场变化下，面临利润承压与行业分化。物业管理行业则迎来黄金发展期，政策支持、市场空间、业务多元化共同推动行业发展。建议关注具备强运营能力与优质资产的房企及物业公司，如万科、保利、新城控股、招商积余、碧桂园服务等。同时，需警惕经济下行、销售预期下滑及政策不确定性带来的风险。