物管行业专题报告一：物管三重场景，远期估值在于业务边界延展性_32页_3mb

房地产及物业管理行业分析总结

核心内容

本报告分析了物业管理行业的现状、盈利模式、市场空间及未来发展方向，重点探讨了住宅、商业、公建三大领域。随着房地产行业的持续发展和政策推动，物业管理行业正经历从传统服务向多元化、平台化、社会化转型的关键阶段。

主要观点

1. 行业发展趋势
   物业管理行业正从“跑马圈地”阶段向“平台化”和“场景社会化”演进。服务对象不再局限于住宅，而开始拓展至商业、学校、医院、产业园、市政等非住宅领域。

2. 盈利模式差异

   • 住宅物管：以基础物业管理服务为主，增值服务是未来增长点，主要通过业主消费行为实现创收。
   • 商业物管：管理运营费与商场租金、零售额正相关，具备更强的外部性，提价逻辑顺畅，进入门槛高，格局分散。
   • 公建物管：项目规模大，但利润率低，对运营能力和资源禀赋要求高，未来政府投入加大，市场空间广阔。

3. 市场空间测算

   • 房屋物管服务市场空间预计达2.3万亿元，其中住宅物管服务远期市场空间接近2万亿元，公建类物管服务空间预计达3000亿元。
   • 住宅物管服务渗透率目前为49%，仍有较大提升空间。

4. 估值驱动因素
   未来物管公司估值将更多依赖于业务平台化和场景社会化，增值服务和专业服务将成为主要增长点。社区经纪、美居、社区团购等业务具有较大发展潜力。

5. 投资建议
   重点推荐行业龙头碧桂园服务，成长性标的包括金科服务、新城悦服务、永升生活服务，受益标的包括宝龙商业、华润万象生活。

关键信息

住宅物管

• 当前处于跑马圈地阶段，增值服务仍在探索中。
• 增值服务具备消费属性，毛利率较高。
• 行业续约率高，超过98%，说明服务稳定性强。
• 基础物管收入占比较大，约为79%，增值服务占比21%。

商业物管

• 管理费与商场租金、零售额正相关，提价逻辑顺畅。
• 商业物业管理费占租金收入比例约为15%-25%，运营服务收入占租金比例可达70%以上。
• 商业运营收入主要来源于佣金制服务费和固定费用，其中佣金制占比最高可达10%-20%。
• 2020年商管公司运营收入占租金比例分别为27%、21%、19%。

公建物管

• 公建类项目涵盖范围广泛，包括政府机关、医院、学校、景区等。
• 政府对城乡社区事务的投入持续增长，预计未来将达到3万亿元。
• 物管公司可通过资源禀赋和运营能力获取公建项目，其服务边界正在扩大。

估值与业务拓展

• 未来物管公司估值将更多依赖增值服务和专业服务，而非单纯依赖业绩增长。
• 社区增值服务中，房屋经纪、美居、社区团购是主要增长方向。
• 假设未来物管公司市占率达10%，房屋经纪业务收入可达17.6亿元，美居业务可达39.8亿元，社区团购业务可达51.4亿元。

投资建议

• 重点推荐：碧桂园服务（行业龙头）
• 成长性标的：金科服务、新城悦服务、永升生活服务
• 受益标的：宝龙商业、华润万象生活

风险提示

• 行业销售规模波动加大
• 外拓业务不及预期
• 人工成本上行压力

图表与数据

• 图表1：物管行业企业数量庞大
• 图表2：物管公司营收增速可观
• 图表3：物管公司归母净利润增速可观
• 图表4：物管公司IPO募集资金用于收并购
• 图表5：续约率维持高位
• 图表6：业委会成立比例仍然较低
• 图表7：物管服务打通渠道，增值服务创收
• 图表8：主要物管公司业主增值服务收入占比提升
• 图表9：主要物管公司业主增值服务毛利占比提升
• 图表10：碧桂园服务社区增值服务结构多样化
• 图表11：绿城服务社区增值服务结构多样化
• 图表12：保利物业社区增值服务结构多样化
• 图表13：永升生活服务社区增值服务结构多样化
• 图表14：全国商场总数增速下行
• 图表15：全国商场在管面积增速下行
• 图表16：全国商场运营服务供应商收入增速下行
• 图表17：社会零售额稳步提升
• 图表18：购物中心单位面积服务商收入提升
• 图表19：全国居民人均消费支出提升
• 图表20：华润万象生活商业运营收入占比27%
• 图表21：宝龙商业商业运营收入占比21%
• 图表22：合景悠活商业运营收入占比19%
• 图表23：三家公司商业运营收入对比
• 图表24：三家商管公司物业管理费占租金收入比例
• 图表25：两家商管公司商业运营费占租金收入比例
• 图表26：新城控股商业租金收入持续提升
• 图表27：新城控股商业管理运营收入占纯租金71%
• 图表28：公建类项目涵盖领域众多
• 图表29：500强企业布局各细分业态比例上升
• 图表30：西塘景区保洁管理改善
• 图表31：西塘景区安全管理改善
• 图表32：西塘古镇景区客流量稳步增长
• 图表33：西塘古镇景区收入稳步增长
• 图表34：保利物业获取的公众类项目众多
• 图表35：城乡社区事务支出规模增长
• 图表36：城乡社区事务支出占全国财政支出比例提升
• 图表37：绿城增值服务APP界面
• 图表38：平台&消费型公司估值不以业绩增长为锚
• 图表39：2020年物管行业投资交易中基础服务占比
• 图表40：2020年物管行业投资交易中专业服务、增值服务占比
• 图表41：物管行业业务平台化、场景社会化

表格与数据

• 表1：物管行业收并购案例
• 表2：商业物业现状及特征
• 表3：华润万象生活商业物业运营内容
• 表4：宝龙商业商业运营服务模式及收费
• 表5：合景悠活商业运营服务内容
• 表6：华润万象生活商业运营服务收费
• 表7：合景悠活商业项目收费模式
• 表8：典型商业项目物管收入占纯租金收入比例
• 表9：重庆市人民检察院物业管理服务招标细则
• 表10：重庆市人民检察院物业管理服务内容
• 表11：2020年全国物业管理面积
• 表12：当前住宅物管服务渗透率
• 表13：住宅领域基础物管服务收入规模
• 表14：公建类项目物管服务收入空间
• 表15：房屋经纪业务收入空间
• 表16：美居业务收入空间
• 表17：社区团购业务收入空间
• 表18：2020年部分企业强化服务能力
• 表19：2020年前十大交易总金额
• 表20：主要物管公司PE估值对比