20210804-中国银河-房地产行业7月行业动态报告_7月销售市场降温_物管板块回调带来布局机会_34页_3mb

房地产行业动态报告总结（2021年7月）

核心内容

2021年7月，中国房地产市场出现销售降温趋势，30城新房销售面积同比增速为-5.19%，环比增速为-4.62%。市场表现验证了年初对销售趋势的判断，即前高后低，下半年将逐步回归理性。其中，一线城市销售面积大幅下降，二线城市相对稳定，三线城市活跃度上升但同比大幅削减。

主要观点

• 销售市场降温：7月市场销售持续降温，去化周期连续两个月上行，存销比为8.53，处于2017年以来的较低水平。
• 政策调控趋严：中央政治局会议重申“房住不炒”定位，强调市场平稳健康发展。八部门联发政策旨在实现房地产市场秩序的整治与规范，未来动态调控或成常态。
• 物业管理迎来黄金时代：物管板块受政策支持，虽然本月跌幅较大，但政策对行业支持的方向未变。头部物管公司普遍实现高增长，市场空间广阔。
• 行业估值处于低位：房地产板块PE处于历史底部区域，具备向上修复空间，同时物管板块估值合理，投资价值较高。
• 城市化与人口结构变化：中国城市化进入后半程，人口增速放缓，老龄化加剧，三胎政策放开。房地产市场逐渐向存量阶段过渡，未来将更注重存量房交易。

关键信息

市场表现

• 2021年7月，30城新房销售面积为1715.58万平方米，同比-5.19%，环比-4.62%。
• 成交套数为159843套，同比-6.80%，环比-4.00%。
• 一线、二线、三线城市同比增速分别为4.84%、4.46%、-25.04%；环比增速分别为-16.01%、-3.39%、3.38%。
• 房企整体营收两年CAGR为+25.01%，归母净利润两年CAGR为-30.51%，毛利率和净利率均呈下行趋势。

政策动态

• 土拍热度分化：22城首批集中供地已结束，平均溢价率13.35%，热点城市如北京、上海、南京、厦门等溢价率较高，冷门城市如长春、青岛溢价率较低。
• 第二批土拍：厦门和长春开启第二批集中供地，厦门热度不减，溢价率达23.62%，而长春仅0.4%，反映市场预期差异。
• 政策调控：中央政治局会议强调“房住不炒”，防止学区房炒作，推动租赁住房发展，形成政策闭环。
• 土地出让收入划转税务部门：土地出让收入划转税务部门，有利于加强中央对资金使用的监管，促进地方政府减少土地财政依赖。

物业管理行业

• 物管板块本月跌幅为24.68%，但政策对行业支持的方向未变。
• 头部物管公司2021年对应PE在16-55倍区间，平均为28倍，处于合理区间。
• 物管企业普遍实现高增长，营收及净利润增速均较高，如碧桂园服务、华润万象生活、金科服务等。

投资建议

• 住宅开发企业：建议关注优质龙头股，如万科A、保利地产、新城控股等。
• 物业管理公司：建议关注成长性强的物管企业，如碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、招商积余、新大正等。

风险提示

• 行业面临经济及行业下行压力的风险。
• 销售超预期下行的风险。
• 政策调控不确定性的风险。

财务分析

利润表

• 2021Q1房地产行业总营业收入为4916.38亿元，同比+29.61%。
• 归母净利润为194.49亿元，同比-51.71%。
• 毛利率和净利率均下滑，主要受高土地成本及政策调控影响。

资产负债表

• 2021Q1预收账款为35769.57亿元，同比增长13.98%。
• 行业净负债率为123.83%，资产负债率为79.24%，一季度杠杆略微下降。

现金流量表

• 2021Q1销售商品、提供劳务收到的现金达8323.86亿元，同比+74.45%。
• 现金流净额为-905.82亿元，主要受融资环境趋紧影响。

人口与城市化趋势

• 人口增速放缓，老龄化加剧，三胎政策放开。
• 城镇化率从1998年的33.35%增长至2020年的63.89%，平均每年上升1.3%。
• 一线城市常住人口增量放缓，三线城市出现人口净流出。
• 城市化转向都市化，推动城市群发展，如京津冀、沪宁杭、粤港澳。

未来展望

• 房地产市场将进入中速高质量发展阶段，行业周期性减弱。
• 物业管理行业将迎来黄金时代，科技赋能和品牌效应将推动行业增长。
• 保障性住房建设及租赁住房发展将成为政策重点，有助于稳定市场预期。

结论

房地产行业正经历从高速增长向平稳健康发展转型，政策调控趋严，行业杠杆率有望继续下降。物业管理行业在政策支持下，迎来快速发展机遇，具备较高的投资价值。未来需关注城市化、人口结构变化及政策动向，把握行业转型期的结构性机会。