2021房地产行业年度策略：政策延续维稳基调，物管公司密集上市-20201109-东海证券-28页_1mb

房地产行业2021年年度策略总结

核心内容概述

2020年11月发布的房地产行业年度策略报告指出，2021年房地产板块将延续“房住不炒”和“因城施策”的政策基调，整体以稳定为主，短期内不会出现大幅波动。同时，随着“三道红线”政策的全面实施，中小房企将面临更大压力，行业整合加速，集中度提升，强者恒强的趋势将持续。物业管理行业则因其庞大的市场空间和轻资产模式，成为当前房地产行业的重要增长点，多家房企积极分拆物业板块上市，以改善企业形象、提升品牌竞争力并实现协同发展。

主要观点

1. 行业表现回顾

• 板块走势：2020年1月至9月，房地产板块整体表现不佳，申万房地产指数累计下跌9.46%，在28个行业中排名倒数第二。
• 个股表现：涨幅前十包括爱旭股份、格力地产、深物业A等，跌幅前十则有*ST松江、泰禾集团等。
• 估值水平：截至2020年11月2日，房地产板块PETTM为8.73倍，估值处于历史低位。

2. 政策走势

• 中央政策：坚持“房住不炒”主基调，不将房地产作为短期刺激经济的手段，强调稳定房价、地价和预期。
• 因城施策：政策呈现两阶段分化，上半年为边际宽松，下半年为政策收紧，热点城市通过限购、限贷、限价等措施稳定市场。
• 融资端收紧：8月“三条红线”政策出台，房企融资进一步受限，重点房企试点，未来将逐步扩大适用范围。

3. 行业基本面

• 资金流向：2020年1-9月，房地产开发到位资金同比增长4.4%，其中自筹资金占比最高，达32.62%。
• 商品房销售：销售面积和金额均有所恢复，东部地区表现强劲，预计四季度销售增长将持续。
• 开发投资：房地产开发投资累计完成额为10.4万亿元，同比上升5.6%，住宅投资仍是主要增长点。
• 土地市场：土地供应放量，但成交热度有所下降，三线城市溢价率较高，未来或受融资政策影响降温。
• 新开工与竣工：新开工面积回暖，但受融资政策影响，房企将更审慎，竣工增速或放缓。

4. 物管行业

• 市场潜力：物管行业市场空间巨大，房地产销售和竣工面积的持续增长为物管提供稳定来源。
• 房企分拆上市：2020年多家房企分拆物业板块上市，包括招商积余、世茂服务等，提升企业形象与协同效应。
• 行业前景：物管板块具备轻资产特性，未来在增量和存量市场中仍有较大发展空间。

关键信息

投资建议

• 大型房企：看好具备品牌优势、融资、拿地和销售能力的大型房企，如万科A、招商积余、中南建设。
• 物管板块：关注物管行业，特别是具备资源和规模优势的企业，如招商积余、碧桂园服务等。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策可能持续升级，影响销售和融资。
• 融资风险：融资政策收紧，可能增加房企资金压力。
• 疫情风险：疫情可能对房地产市场产生持续影响。
• 销售预期：销售情况可能不如预期，影响企业盈利。

行业趋势展望

• 政策稳定：中央和地方政府将继续以“房住不炒”为主基调，通过“因城施策”来稳定市场。
• 行业整合：融资政策收紧和销售复苏将推动行业整合，大企业优势更明显。
• 物管发展：随着房地产销售和竣工的持续，物管行业将保持增长，成为房地产产业链的重要一环。

建议关注企业

万科A

• 成立于1984年，业务覆盖全国经济圈和重点城市。
• 2020年前三季度营收2414.91亿元，净利润198.63亿元，同比增长。
• 积极拓展物业板块，推出“万物云城”品牌，布局多个重点城市。

招商积余

• 综合性集团公司，旗下拥有招商物业、中航物业等。
• 2020年前三季度营收增长52.47%，净利润增长136.61%。
• 背靠央企，具备资源和规模优势，发展潜力大。

中南建设

• 成立于1988年，业务覆盖全国21个省份。
• 2020年前三季度营收增长11.97%，净利润增长62.73%。
• 快速发展，具备良好的业绩成长性，关注长三角等重点区域。

图表目录

• 图1：房地产行业指数走势（2020/1/1-2020/11/2）
• 图2：申万一级行业涨跌幅对比（2020年初至2020/11/02）
• 图3：子行业PE估值（截至2020/11/02）
• 图4：子行业涨跌幅（2020年初至2020/11/02）
• 图5：申万28个行业PETTM排名（至2020/11/02）
• 图6：房地产及子版块PE走向（至2020/11/02）
• 图7-图12：房地产开发资金来源及同比数据
• 图13-图17：商品房销售面积及增速、分区域销售情况
• 图18-图23：房地产开发投资及土地市场情况
• 图24-图29：土地市场数据
• 图30-图33：新开工与竣工数据
• 图34-图37：商品房销售与竣工面积、人口与城镇化率
• 图38-图43：公司财务数据
• 图44-图49：物管行业相关图表

表格目录

• 表1：2020年房地产行业个股涨跌幅排行
• 表2：中央对房地产的定调
• 表3：2020年部分城市的供给端政策调控
• 表4：2020年部分城市的需求端政策调控
• 表5：部分热点城市的收紧性调控政策
• 表6：12家试点企业
• 表7：政府阻止违规资金流入地产市场的措施
• 表8：2014年至今物业管理行业上市公司