2019-11-12_中泰证券_物管-对标海外龙头看国内物管公司的发展空间_29页_1mb

对标海外龙头看国内物管公司的发展空间

核心内容

物管行业兼具防御性和成长性，受益于物管均价提高、政策支持、外包与智能化提升运营效率等因素，正处于快速成长阶段。行业集中度加速提升，龙头企业凭借资源和品牌优势，具备更强的扩张能力和盈利能力。目前，港股上市物管公司平均营收复合增速达40%，而海外物管龙头增速放缓至20.74%，表明国内行业仍处于成长红利期。

主要观点

1. 行业特点：

   • 防御性：物管服务为高频刚需，具备抗周期特性。
   • 成长性：行业集中度提升，龙头市占率逐步提高。
   • 多重驱动力：物管均价提高、政策支持、外包与智能化推动行业持续发展。

2. 国内物管公司发展路径：

   • 关联方开发：超过70%物管企业有开发商背景，碧桂园、中海等来自关联开发商的项目占比超50%。
   • 第三方扩展：通过市场化竞标承接非关联物业项目，绿城竞标成功率高达73%。
   • 收并购扩张：港股物管公司通过收并购快速扩大规模，60%募集资金用于收购。
   • 平台输出：如彩生活搭建社区O2O平台，实现轻资产扩张，提升品牌影响力。

3. 海外物管公司对比：

   • 海外龙头如仲量联行、世邦魏理仕以商业物管为主，通过产业链渗透和跨国并购成为标杆。
   • FSV作为北美住宅物管龙头，通过收并购和品牌化战略，实现全服务覆盖。
   • 海外物管公司利润率普遍低于国内，主要受人工成本和三费占比影响。

关键信息

• 营收增长：港股物管公司近三年营收复合增速平均达40%，高于海外龙头20.74%。
• 盈利差异：国内物管公司毛利率和净利率普遍高于海外，主要因收费方式、业务结构、成本控制、项目规模等因素。
• 收费方式：包干制实际毛利率高于酬金制，彩生活因酬金制占比高，毛利率和净利率曾达峰值。
• 业务结构：增值业务占比持续提升，雅生活和绿城在增值服务方面表现突出。
• 成本控制：人工成本占百强企业总成本58%以上，外包和智能化投入有助于降低运营成本。
• 规模经济：平均项目规模越大，盈利能力越强，雅生活和碧桂园服务因项目规模较大而利润率较高。

行业发展趋势

1. 集中度提升：国内物管行业集中度低于房地产行业，仍有较大提升空间。
2. 多元化发展：增值服务成为盈利增长的重要来源，物管公司积极拓展非住宅物业及更多服务类型。
3. 科技赋能：智能化投资增长迅速，提升运营效率，降低人工成本。
4. 品牌化与平台化：龙头公司通过品牌建设、平台输出等方式增强市场竞争力。

投资建议

• 重点关注具备资源和品牌优势的龙头企业，如碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务等。
• 关联方开发能力强的企业可选择横向与纵向扩张，进一步挖掘业主价值。
• 关联方依赖度低的企业可通过打造服务品牌，实现业务多元化发展。
• 随着行业向商业物业拓展，未来可能形成国际品牌，实现全业态管理。

风险提示

• 物业费市场化低于预期
• 人力成本上升
• 房地产销售下行

附：主要物管公司对比