20170313-申万宏源研究_香港_-富力地产-02777.HK-负债规模继续扩大_维持减持评级_13页_1mb

报告摘要

富力地产（2777.HK）2016年业绩及前景分析总结

核心内容

富力地产（2777.HK）公布了其2016年全年业绩，整体表现略超预期，但毛利率和资产负债表表现均低于预期。尽管公司宣布派发较高的股息，但其主要依赖不断增长的债务支撑，而非经营现金流改善。同时，公司2016年的销售增长疲软，远低于行业平均水平。

主要观点

业绩表现：
- 2016年收入同比增长21%至537亿元，高于预期的500亿元。
- 毛利率持续下滑，从2012-2015年的41%、39%、36%和32%降至28%。
- 核心净利润同比增长14%至54亿元，核心每股收益（Core EPS）同比增长13%至1.69元。
- 全年派发股息为1.0元/股，同比下滑17%。
资产负债表压力：
- 公司2016年新增借款380亿元，总借款余额达到1230亿元。
- 净负债从2015年末的690亿元增至2016年末的780亿元，净负债率从168%升至174%。
- 平均借贷成本因公司债发行而下降至6.3%，但2017年的融资成本预计会上升。
销售增长疲弱：
- 2016年合约销售金额为609亿元，仅略超原定目标600亿元，同比增长12%。
- 销售增长在SWS覆盖的开发商中排名倒数第二，远低于行业平均的50%增长。
- 2017年前两个月销售金额仅为78亿元，同比增长22%，仍显著低于同业平均的88%增长。
土地储备布局：
- 公司总权益可售面积从2015年末的3900万平米小幅下滑至2016年末的3700万平米。
- 土地储备主要分布在二三线城市和三四线城市，占比分别为39%和31%，一线和二线分别为7%和16%。
- 海外市场（马来西亚和澳大利亚）占比为7%。
- 约有50%的土地储备位于销售前景不佳的地区。
盈利预测调整：
- 2017年每股核心净利预测上调9%至1.71元。
- 2018年预测下调6%至1.57元。
- 2019年预测为1.59元，同比增长1%。
- 维持每股净资产值为17.50港元。

关键信息

目标价调整：将目标价从8.75港元上调至10.50港元。
减持评级：维持减持评级，因公司A股上市可能性较低，再融资成本可能反弹，且需在核心城市布局以支持销售增长。
融资环境：中国股市在2016年第四季度已关闭对开发商发行公司债的通道，融资环境趋紧。
图表说明：
- 图表展示了公司2016年财务表现、销售增长、借贷成本趋势及土地储备分布等关键数据。
- 通过图表对比，可以看出富力地产在销售和盈利方面均落后于行业平均水平。