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恒大地产2015年中期业绩及分析总结

核心内容概览

恒大地产（3333:HK）于2015年8月1日发布其2015年中期业绩报告，报告显示公司在2015年上半年实现营业收入777.43亿元人民币，同比增长23%。核心净利润达到53亿元人民币，同比增长29%，但扣除金融资产处置收益后，主营业务核心净利同比下降16%至34亿元。公司并未宣布中期派发股息。

主要观点

• 收入增长：尽管收入增长，但主要得益于非经常性收入，如金融资产处置收益。
• 费用攀升：销售、一般及行政费用同比增加约50%，总计达83亿元人民币，导致费用率上升。
• 盈利能力：核心每股收益（Core EPS）同比下降，公司盈利能力尚未恢复。
• 负债情况：公司净负债率从251%降至228%，但实际负债水平因应付账款增加而高于年初。
• 土地储备：上半年购地支出达300亿元，土地储备增加至1.4亿平方米，但未付土地款也同步上升。
• 资本运作：公司于5月进行配股融资，随后在二级市场回购股份，但回购后取消。
• 多元化尝试：公司积极拓展新业务领域，包括恒大冰泉、恒大淘宝、恒大文化等，并计划在新三板上市。
• 评级维持：分析师维持“减持”评级，目标价未变，认为新业务对盈利贡献有限。

关键信息

财务数据概览（单位：亿元人民币）

资产负债表变化

• 手持现金：从595亿元增加至815亿元，但受限现金从296亿增至435亿。
• 总有息负债：从2089亿元增加至2376亿元，其中短期负债从797亿增至1008亿，长期负债从764亿增至845亿，永续债从528亿微降至523亿。
• 应付账款：从919亿增至1159亿，对实际负债率有显著影响。

土地购入与销售

• 购地金额：2015年上半年购地支出约300亿元，购入35个项目，平均楼面价2888元。
• 合约销售：上半年实现871亿元，同比增长26%，完成全年销售目标的58%。
• 土地款余额：从245亿元增加至336亿元。

资本运作

• 配股融资：于5月配股发行8.2亿股，融资约46亿元。
• 二级市场回购：7月回购11.5亿股，总金额约54亿元，后取消。

新业务拓展

• 新三板上市：恒大冰泉、恒大文化、恒大淘宝已递交申请，拟在新三板上市。
• 并购与合作：收购壳公司新传媒（708HK）并更名为恒大健康，与腾讯合作收购马斯葛（136HK）以拓展O2O市场。

评级与目标价

• 维持减持评级：分析师认为公司主营业务盈利能力短期内难以恢复。
• 目标价：维持12个月目标价为4.36港元，较当前价格有14%的下行空间。

同期开发商业绩对比

负债与财务健康

• 负债率持续上升：公司负债规模庞大，尽管净负债率略有下降，但实际负债水平仍高。
• 有息债务成本：公司于2015年6-7月发行200亿元公司债，但对整体负债率影响有限。
• 财务压力：分析师指出，公司仍面临高负债压力，且新业务尚未显著改善财务状况。

总结

恒大地产在2015年上半年实现了收入增长，但核心盈利能力未显著改善，费用率上升成为主要制约因素。公司通过配股和回购进行资本运作，但未能有效缓解财务压力。尽管在多元化业务方面有所动作，但尚未见到显著成效。分析师维持“减持”评级，认为公司需在控制成本和提升核心盈利能力方面做出更多努力。