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富力地产2020年及2021年财务与销售分析总结

一、核心内容概览

• 所属行业：房地产
• 发布时间：2021年3月25日
• 企业名称：富力地产 (02777.HK)
• 主要分析内容：2020年销售与盈利表现、财务质量优化、土储投资策略调整、三道红线政策影响

二、2020年销售与盈利表现

• 销售业绩：

  • 权益销售金额同比增长 0.4%，达到 1387.9亿元
  • 权益销售面积同比下降 8.1%，为 1153.1万平米
  • 协议销售金额较2020年目标 1520亿元 存在差距

• 盈利表现：

  • 营业收入下降 5.4%，为 858.9亿元
  • 营业成本上升 7.3%
  • 毛利润下降 31.5%，为 203.9亿元
  • 毛利率下降 9个百分点，为 23.7%
  • 净利润下降 9.4%，为 91.5亿元
  • 净利润率下降 0.5个百分点，为 10.6%

• 业务影响：

  • 物业发展业务交付面积增长 10%，但销售均价下降 10%
  • 酒店营运收入下降 25.6亿元，主要受疫情冲击

三、财务质量优化措施

• 债务削减：

  • 有息负债减少 374.1亿元
  • 货币资金增加 15.1亿元
  • 发行H股筹资 25.24亿港元，增加所有者权益

• 三道红线指标改善：

  • 净负债率下降 68.7个百分点，降至 130.2%
  • 剔除预收账款的资产负债率下降 2.8个百分点，为 76.7%
  • 现金短债比小幅增加至 0.4倍

• 仍处于红档：

  • 企业仍不符合三道红线的“绿档”标准
  • 长期借款到期金额达 529.6亿元
  • 短期借款达 109.2亿元
  • 现金及现金等价物仅 256.7亿元
  • 存在一定的偿债压力

四、土储投资策略调整

• 新增土储减少：

  • 2020年新增权益可售面积为 385.5万平米，较2019年下降 58.9%
  • 投销比降至 0.3

• 土储总量下降：

  • 总权益可售面积降至 5187.8万平米

• 旧改资源转化：

  • 2020年成功转化 130万平米 建筑面积，补充土储
  • 城市更新项目转化周期较长，不确定性较高

• 降低拿地力度的依据：

  • 土储存量充足，存续比达 4.5年
  • 旧改资源丰富，可作为未来土储补充

五、2021年销售目标与展望

• 2021年协议销售目标：1500亿元
• 可售资源：预计达到 2700亿元
• 去化率预期：56% 以上即可完成销售目标
• 未来策略：重点在于盘活存量土储，而非大幅新增土储

六、关键财务指标变化

七、主要观点

• 富力地产在2020年的销售与盈利表现相对平淡，主要受疫情及市场环境影响。
• 企业采取审慎土储投资策略，新增土储减少，但通过城市更新资源转化，仍能补充土储。
• 2020年企业积极优化财务结构，有息负债下降，货币资金增加，净负债率显著改善，但仍处于三道红线红档。
• 2021年销售目标下调至1500亿元，企业更注重盘活存量土储，而非大规模新增土储。
• 财务费用率及三费费用率持续上升，显示企业运营成本压力。

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九、研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：Yjtzl2016（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn

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