20210825-亿翰智库-富力地产-02777.HK-以降负债为主要目标_战略性减少投资_8页_849kb

富力地产2021年上半年经营总结

核心内容

2021年上半年，富力地产以降负债为主要目标，通过精细化管理现金流和持续减债来应对行业调控政策带来的压力。公司战略性减少投资，上半年投销比降至4%，并加大城市更新项目的开发力度，但城市更新项目的转化周期较长，对企业的长期规模扩张形成一定制约。

主要观点

• 销售增长但目标压力大：2021年1-6月，富力地产实现全口径销售金额650.8亿元，同比增长18%，完成全年1500亿元销售目标的43.4%，销售均价同比上升11.9%至13413元/平米，主要受益于一线及二线城市销售占比提升。
• 城市更新项目贡献显著：城市更新项目贡献了146亿元销售额，占总销售额的22%，但转化周期较长，预计未来2-2.5年才能逐步释放。
• 投资策略调整：公司上半年仅新增4个项目，权益投资金额19.5亿元，投销比降至4%，表明企业暂缓公开市场拿地，更依赖城市更新项目获取土地资源。
• 盈利能力承压：2021年上半年，公司营业收入359.5亿元，同比增长17%，但毛利润率降至22.3%，同比下降11.2个百分点，主要由于去库存项目占比高（占结转销售面积的64%），且多位于低能级城市。
• 债务优化进展有限：尽管净负债率下降至123.5%，剔除预收款的资产负债率降至74.9%，但现金短债比下降至0.25倍，融资成本上升至7.67%，债务优化仍面临较大挑战。

关键信息

销售情况

• 全口径销售金额：650.8亿元（+18%）
• 销售面积：485.2万平米（+6%）
• 销售均价：13413元/平米（+11.9%）
• 城市更新项目销售额：146亿元（占22%）
• 销售目标完成度：43.4%（全年目标1500亿元）

投资情况

• 投销比：4%（历史最低）
• 新增权益建筑面积：55.5万平米
• 新增权益投资金额：19.5亿元
• 城市更新项目占比：88%
• 土地成本：平均3733元/平米
• 预期销售价格：平均15437.5元/平米
• 地货比：24.2%

财务状况

• 净负债率：123.5%（较2020年底下降6.7个百分点）
• 剔除预收款的资产负债率：74.9%（较2020年底下降1.8个百分点）
• 现金短债比：0.25倍
• 融资成本：7.67%（较2020年底上升0.78个百分点）
• 货币资金：288亿元（较2020年底下降111.5亿元）
• 有息负债：1433.5亿元（较2020年底下降163.8亿元）

毛利率与利润

• 上半年毛利润率：22.3%（同比下降11.2个百分点）
• 去库存项目平均毛利润率：20%
• 新项目毛利润率：29.9%
• 全年结转新项目占比：预计70%
• 预计下半年加权毛利率：25%-29%

土地储备

• 总土地储备建筑面积：5552万平米
• 一二线城市占比：53%
• 三四线城市占比：30%
• 海外城市占比：17%
• 城市更新项目可售建筑面积：3700万平米
• 城市更新项目货值：超10000亿元

指标趋势（2018-2021H1）

风险提示

• 三四线城市项目去化压力：随着新增土地储备减少，部分三四线城市的项目可能面临去化困难。
• 城市更新项目转化周期长：尽管项目规模大，但转化需2-2.5年，短期内难以支撑业绩增长。
• 融资成本上升：平均融资成本从6.89%上升至7.67%，对企业降负债带来成本压力。
• 现金流管理：公司需在保现金与缓投资之间保持平衡，以应对债务压力。

总结

富力地产2021年上半年在降负债和优化现金流方面取得一定进展，但销售目标完成度不高，盈利能力受到去库存项目拖累。公司通过减少公开市场拿地、依赖城市更新项目获取土地资源，实现了较低的投销比，但需警惕三四线城市去化风险及城市更新项目转化周期长的问题。同时，融资成本上升、货币资金减少等财务指标表明，公司债务优化仍需长期努力。