20140320-广发证券-房地产行业_行到水穷处_坐看云起时_14页_1mb

房地产行业分析总结

核心观点

• 地产股再融资获批，符合预期：中茵股份和天保基建的再融资申请获批，符合市场预期，但板块走强的核心逻辑不在于此。
• 策略性看多房地产板块：基于基本面、政策面和资金面的三方面考量，认为当前是策略性看多的时机。
• 行业进入下半场，专业化价值凸显：随着行业告别野蛮生长，品牌开发商的专业化能力将更加重要，估值分化将成为趋势。
• 行业评级：买入：对房地产行业整体持买入态度。

三方面考量，策略性看多

基本面：处于小周期下滑的中后期

• 成交量下降明显：2013年10月以来，成交量持续下滑，2014年1-2月同比下降约20%。
• 销售批售比接近底部：当前销售批售比约为0.7，接近上一轮周期底部。
• 价格趋于停滞：多数区域价格已止涨，部分地区出现松动，价格同比增速持续下降，意味着政策压力减轻，板块可能进入超额收益阶段。

政策面：短期波动减少，底线思维有效

• 政策趋于稳定：政府对房地产调控不再一刀切，强调长效机制，地方政府可根据实际情况调整政策。
• 调控目标明确：房地产是宏观经济的重要部分，但不能成为民生问题。
• 底线思维支撑市场预期：政策层面有助于稳定市场对基本面底部的预期。

资金面：不利因素已见底

• 开发贷变化不大：开发商面对的是市场化利率，利率市场化对盈利影响有限。
• 按揭贷负面预期已反映：首套房贷利率折扣基本取消，市场对按揭贷的担忧已充分释放。
• 长期政策支持：国家正在推进政策性住房金融机构，以支持首套房贷。

地产股估值分化：专业化能力支撑品牌溢价

• ROE下滑趋势：开发商利润率下滑是行业趋势，需通过加杠杆来维持ROE，但当前经济整体去杠杆，加杠杆空间有限。
• 万科例外：2010年以来，万科ROE持续提升，源于精装修房比例提升和小股操盘策略。
• 小股操盘策略：通过输出管理、盘活无形资产，利用他人资源提升自身ROE，具备可持续性。
• 专业化价值凸显：未来，市场可能需要重新评估品牌开发商的专业化能力，尤其是无形资产价值。

重点推荐标的

风险提示

• 需求恢复仍慢于预期：若房地产市场需求恢复不及预期，可能影响板块表现。

附录：相关研究与数据

• 相关研究：房地产行业：一线城市住宅仍是焦点；房地产行业：时间意料之外，内容情理之中；房地产行业：小阳春旺季不旺，三月三生机盎然。
• 再融资统计：包括多个地产公司再融资数据，如发行量、增发价、募集金额及折/溢价率。
• 图表参考：包含多个图表，如成交量、销售批售比、价格指数、利率变化等，用于支撑分析结论。

联系方式

• 分析师：乐加栋（S0260513090001），电话：021-60750620，邮箱：lejiadong@gf.com.cn
• 联系人：
  • 金山，电话：021-60750652，邮箱：jinshan@gf.com.cn
  • 郭镇，电话：021-60750637，邮箱：guoz@gf.com.cn

投资评级说明

免责声明

• 本报告仅发送给广发证券重点客户，不对外公开发布。
• 所有资料来源可靠，但不保证其准确性或完整性。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 广发证券不承担因使用本报告内容而引起的损失责任。