20181125-天风证券-房地产_地产债专题001——房企到位资金数据怎么看__9页_1mb

房地产行业到位资金数据分析总结

核心内容概述

本文主要分析了2018年房地产企业到位资金数据的构成与变化趋势，探讨了房企融资渠道的分类及其对到位资金的影响，并基于当前市场环境提出投资建议与风险提示。

房企到位资金数据构成

到位资金数据由项目公司填报，而非集团总部。因此，分析应从项目公司视角出发。到位资金主要由以下几部分构成：

• 定金及预收款：占比约33.1%，是销售回款的重要组成部分。
• 个人按揭贷款：占比约14.3%，与定金及预收款合计占到位资金的47.4%，说明销售回款在房企资金来源中占重要地位。
• 自筹资金：占比约33.6%，主要包括集团总部划拨的资本金注资或股东借款。
• 国内贷款：占比约14.5%，主要包括开发贷和并购贷，但需注意计入的是实际到账金额，而非授信额度。
• 利用外资：占比不到0.1%，几乎可以忽略。

主要融资渠道与到位资金归类

1. 债券

   • 一般由集团总部发行，再以股东借款形式划拨至项目公司，最终计入“自筹资金”。
   • 美元债若以股东借款形式划拨，也计入“自筹资金”，而非“利用外资”。

2. 各类ABS

   • 供应链ABS：资金支付给上游企业，房企未实际收到，因此不计入“到位资金”。
   • 购房尾款ABS、物业费ABS：资金先支付给集团，再以股东借款形式划拨至项目公司，最终计入“自筹资金”，但时间有滞后。

3. 非标融资

   • 由集团总部直接借的非标资金：计入“自筹资金”，但时间有滞后。
   • 由项目公司借的非标资金（如信托、有限合伙基金）：若为股权或明股实债融资，计入“自筹资金”；若为信托贷款，则计入“国内贷款”中的“非银贷款”。

4. 开发贷与并购贷

   • 开发贷：由项目公司直接借入，计入“国内贷款”，实际到账金额为准。
   • 并购贷：由集团总部操作，最终计入“自筹资金”，时间有滞后，且与开发贷存在替代关系。

到位资金增速变化分析

2018年1-10月，房地产开发企业到位资金总额为135,636亿元，同比增长7.7%，但增速较1-9月下降0.1个百分点。各主要构成项目增速均出现下滑或持平，其中：

• 国内贷款：19,727亿元，同比增长-5.2%
• 自筹资金：45,512亿元，同比增长10.8%
• 定金及预收款：44,942亿元，同比增长16.3%
• 个人按揭贷款：19,408亿元，同比增长-0.9%

单月数据显示，10月到位资金同比增速为7.1%，较9月下降7.3个百分点，其中：

• 国内贷款：1,686亿元，同比增速-6.1%
• 自筹资金：4,916亿元，同比增速6.1%
• 定金及预收款：4,683亿元，同比增速16.4%
• 个人按揭贷款：1,886亿元，同比增速2.1%

若将“定金及预收款”和“个人按揭贷款”合计为“销售回款”，则10月销售回款为65,690亿元，同比增长11.9%，增速较9月下降4.1个百分点。

市场趋势与投资建议

市场趋势

• 新房销售趋冷，销售、投资、开工、拿地增速全线回落，金九银十表现不及预期。
• 克而瑞百强房企10月销售金额增速继续回落，绝对值也走低。
• 销售回款占到位资金近一半，若销售持续低迷，将对房企资金面造成较大压力。

投资建议

• 建议关注融资能力强、销售高增长、流动性较好的央企龙头房企，如保利地产和招商蛇口。
• 随着政策宽松预期强化，短期内房地产调控政策大面积放松的可能性较小，但不排除政策执行尺度的变相宽松。

风险提示

• 政策变化超预期：可能对房企融资环境产生重大影响。
• 新房销售不及预期：可能导致销售回款下滑，进一步加剧资金压力。
• 房企融资环境恶化：债券发行难度加大，非标融资成本上升，流动性风险增加。

图表与数据来源

• 图1：到位资金结构
• 图2：房企债券发行规模
• 图3：万科供应链金融资产支持计划交易结构图
• 图4：融侨购房尾款ABS交易结构图
• 图5：新华联物业费ABS交易结构图
• 图6：18年房地产信托发行规模有所收缩
• 图7：到位资金同比增速
• 图8：到位资金当月值
• 图9：国内贷款同比增速
• 图10：国内贷款当月值
• 图11：自筹资金同比增速
• 图12：自筹资金当月值
• 图13：销售回款同比增速
• 图14：销售回款当月值
• 图15：定金及预收款同比增速
• 图16：定金及预收款当月值
• 图17：个人按揭贷款同比增速
• 图18：个人按揭贷款当月值
• 图19：商品房销售额增速
• 图20：各线城市销售额单月同比
• 图21：各线城市销售额累计同比
• 图22：19年上半年仍是债券到期高峰
• 图23：19年也是非标到期高峰
• 图24：地产信托收益率17年以来呈持续上升趋势

数据来源

• 国家统计局
• 天风证券研究所
• 贝格数据
• 用益信托网
• 克而瑞

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 股票投资评级：买入、增持、持有、卖出
• 行业投资评级：强于大市、中性、弱于大市

分析师声明

本报告观点反映了分析师的个人看法，不与报酬直接或间接相关。

特别声明

天风证券可能持有报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为其提供金融服务，投资者需注意潜在利益冲突。

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