房企融资深度研究系列一_深度剖析房企现金流量表_压力测试显示风险小_43页_2mb

房地产行业现金流分析总结

核心内容概览

本报告通过分析44家样本房企的现金流量表，深入探讨了房地产行业整体及各类型房企的现金流状况、结构及压力测试结果，为投资者提供了对行业流动性及偿债能力的评估。

主要观点

• 行业整体资金充沛：截至2017年末，44家样本房企账面货币资金达到6428亿元，同比增长31.5%，创近五年新高。尽管2018年一季度有所回落，但仍较去年同期增长4.3%。
• 房企现金流结构分化明显：2017年，销售回款和借贷是主要的现金流入来源，合计占比达71%；拿地施工和偿还债务是主要的现金流出方向，合计占比达52%。龙头房企以销售回款为主，实现内生增长；大型房企依赖借款扩张，负债率较高；中小型房企则更多通过“收回投资收到的现金”进行融资。
• 现金流压力测试结果：压力主要来源于再投资，若停止拿地，房企现金流压力不大。即使在销售回款下降20%的极端情况下，仍有18家房企无偿债现金缺口，其中荣安地产、保利地产、万科的保障倍数超过2倍。
• 融资能力分化显著：尽管2017年出台多项融资调控政策，房企融资规模仍增长，全年筹资现金流净流入达3762亿元，是2016年的2.8倍。龙头和大型房企融资能力突出，而中型和小型房企筹资活动现金流明显下滑。

关键信息

房企货币资金与短期债务覆盖倍数

• 2018年一季度：龙头房企和小型房企的货币资金对短期债务覆盖倍数分别为1.93倍和1.47倍，较为安全；大型房企和中型房企的覆盖倍数仅为0.86倍和0.99倍，存在一定压力。
• 小型房企：在行业集中度提升的背景下，减少了拿地力度，资金覆盖能力较强。
• 大型房企和中型房企：由于杠杆扩张，资金压力较大，但融资能力仍较强。

现金流总体情况

• 2017年：44家样本房企现金流入和流出规模均创新高，分别为3.23万亿和3.09万亿，净流入1404亿元。
• 2018年一季度：出现明显分化，万科和中型房企净流出，其余房企净流入或基本平衡。

现金流结构分析

• 龙头房企：销售回款占比高，以回款实现内生增长。
• 大型房企：借款占比高，依赖杠杆扩张。
• 中小型房企：收回投资收到的现金占比高，可能与项目股权转让或合作开发有关。

经营活动现金流

• 2017年：经营现金流净流入324亿元，是近五年除2016年外表现最好的一年。
• 2018年一季度：经营现金流净流出1024亿元，主要由于年初拿地多，推盘少，销售回款率下降。
• 销售回款率：近三年持续下降，2017年龙头房企和大型房企回款率分别为66%和60%，2018年一季度进一步降至53%和52%。

投资活动现金流

• 2017年：投资现金流净流出2682亿元，为近五年最高。
• 2018年一季度：净流出931亿元，超过2017年同期4倍。
• 投资流出：主要集中在拿地和开发施工，龙头和大型房企投资流出明显高于中小房企。

筹资活动现金流

• 2017年：筹资现金流净流入3762亿元，为2016年的2.8倍。
• 2018年一季度：龙头和大型房企筹资现金流仍保持净流入，中型和小型房企则出现净流出。
• 筹资方式：主要依赖借款，龙头房企和大型房企融资能力强。

压力测试分析

• 偿债压力：即使在销售回款下降20%的最悲观情形下，仍有多数房企无现金缺口，其中18家房企不存在偿债现金缺口。
• 保障倍数：荣安地产、保利地产、万科保障倍数超过2倍，表明其偿债能力强。
• 分组分析：
  • 龙头房企：偿债现金缺口占17年筹资活动现金流入的比例中位数为25.9%
  • 大型房企：36.8%
  • 中型房企：8.2%
  • 小型房企：2.5%

投资建议与风险提示

投资建议

• 重点推荐：保利地产、招商蛇口、万科、新城控股、阳光城、广宇发展、荣盛发展。
• 行业评级：强于大市（维持评级）。
• 政策预期：央行降准和政策宽松预期提升，持续看好地产公司表现。

风险提示

• 信贷持续紧缩
• 销售不及预期
• 政策继续打压

附录与图表说明

• 图表目录：包含多个图表，展示货币资金、短期债务、现金流结构、压力测试结果等。
• 样本房企名单：分为四组，分别有4家龙头房企、10家大型房企、15家中型房企和15家小型房企。
• 分析方法：通过直接法和间接法分析现金流量表，结合情景假设进行压力测试。

总结

本报告全面分析了房地产行业现金流状况，指出行业整体资金状况良好，但各类型房企现金流结构和压力存在显著差异。龙头房企具备较强的偿债能力和融资优势，大型房企则面临一定的资金压力，但通过融资缓解；中小型房企在去杠杆背景下，现金流压力较小。随着政策宽松预期增强，行业流动性有望改善，房地产公司整体表现值得持续关注。