2018-地产债专题001_房企到位资金数据怎么看__9页-1mb

房地产行业到位资金数据与融资渠道分析总结

核心内容

本报告主要分析了房地产企业到位资金数据的来源、构成及其变化趋势，并结合当前市场环境探讨了房企面临的融资压力与投资建议。

主要观点

1. 到位资金数据的来源与构成

• 房企到位资金数据由项目公司通过联网直报系统填报，集团总部等不直接操盘的单位不参与填报。
• 到位资金主要由以下几部分构成：
  • 定金及预收款：占比约33.1%，是销售回款的重要组成部分。
  • 个人按揭贷款：占比约14.3%，合计两者占到位资金的47.4%。
  • 自筹资金：占比约33.6%，主要来自集团注资或股东借款。
  • 国内贷款：占比约14.5%，包括开发贷和并购贷。
  • 利用外资：占比不足0.1%，几乎可以忽略。

2. 融资渠道与到位资金的关系

• 债券：由集团总部发行，通过股东借款划拨至项目公司，最终计入“自筹资金”，但存在时间滞后。
• 各类ABS：
  • 供应链ABS：不产生到位资金，因资金直接支付给上游企业。
  • 购房尾款ABS、物业费ABS：资金先支付给集团，再通过股东借款划拨至项目公司，计入“自筹资金”。
• 非标融资：
  • 由集团总部借入的非标资金，最终计入“自筹资金”。
  • 项目公司通过信托、有限合伙基金等融资的“股权”或“明股实债”融资，计入“自筹资金”。
  • 信托贷款计入“国内贷款”中的“非银贷款”。
• 开发贷与并购贷：均通过集团或控股平台操作，最终计入“自筹资金”，但存在时间滞后。

关键信息

1. 到位资金增速回落

• 2018年1-10月：房地产开发企业到位资金总额为135,636亿元，同比增长7.7%，增速较1-9月下降0.1个百分点。
• 各构成项目增速：
  • 国内贷款：同比增长-5.2%
  • 自筹资金：同比增长10.8%
  • 定金及预收款：同比增长16.3%
  • 个人按揭贷款：同比增长-0.9%

2. 单月数据表现

• 2018年10月：到位资金总额为13,754亿元，同比增长7.1%，增速较9月下降7.3个百分点。
• 各构成项目单月增速：
  • 国内贷款：同比增长-6.1%
  • 自筹资金：同比增长6.1%
  • 定金及预收款：同比增长16.4%
  • 个人按揭贷款：同比增长2.1%

3. 销售回款趋势

• 销售回款（定金及预收款 + 个人按揭贷款）10月为65,690亿元，同比增长11.9%，增速较9月回落4.1个百分点。
• 销售回款是房企资金的重要来源，占到位资金的近一半，若销售持续低迷，将对资金面造成重大影响。

融资压力与市场展望

1. 2019年资金面压力

• 若新房销售持续低迷，房企将面临三期叠加的融资压力：
  • 销售回款下滑：占到位资金近一半，2019年或开始下滑。
  • 债券到期高峰：2019年上半年仍是债券到期高峰，房企借新还旧压力较大。
  • 非标融资到期高峰：非标融资多为1-2年期，2019年将迎来集中到期。

2. 政策环境与投资建议

• 政策宽松预期增强：随着房地产数据下滑，市场对政策放松的期待增强，但短期内全面放松可能性较小，更可能采取变相宽松的方式。
• 投资建议：关注融资能力强、销售高增长、流动性较好的央企龙头房企，如保利地产、招商蛇口等。

风险提示

• 政策变化超预期：若政策放松不及预期，融资环境可能进一步恶化。
• 新房销售不及预期：销售下滑将直接影响房企资金来源。
• 房企融资环境恶化：融资成本上升、流动性风险增加可能引发恶性循环。

图表说明

• 图1：到位资金结构
• 图2：房企债券发行规模
• 图3：万科供应链金融ABS交易结构图
• 图4：融侨购房尾款ABS交易结构图
• 图5：新华联物业费ABS交易结构图
• 图6：2018年房地产信托发行规模收缩
• 图7：到位资金同比增速
• 图8：到位资金当月值
• 图9：国内贷款同比增速
• 图10：国内贷款当月值
• 图11：自筹资金同比增速
• 图12：自筹资金当月值
• 图13：销售回款同比增速
• 图14：销售回款当月值
• 图15：定金及预收款同比增速
• 图16：定金及预收款当月值
• 图17：个人按揭贷款同比增速
• 图18：个人按揭贷款当月值
• 图19：商品房销售额增速
• 图20：各线城市销售额单月同比
• 图21：各线城市销售额累计同比
• 图22：2019年上半年债券到期高峰
• 图23：2019年非标融资到期高峰
• 图24：地产信托收益率持续上升趋势

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投资评级

作者信息

• 分析师：徐超
• 执业证书编号：S1110518070007
• 邮箱：xuchao@tfzq.com

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