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房地产行业2021年开年分析总结

核心内容

2021年开年，房地产行业面临金融资源全面收紧的压力，销售表现虽强劲，但融资渠道受限，市场整体表现可能更为平淡。本文从资金流入与流出、行业政策、主体信用风险及市场表现等方面对房地产市场进行了深入分析。

主要观点

1.1 资金流入：销售坚挺，融资全面收紧

• 1月全国30大中城市商品房成交面积同比增长68.1%，创2014年以来最高增速。
• 龙光、绿城、建发房产、仁恒置地、大悦城、越秀、宝龙等房企销售额增长显著，Top25房企销售额同比增长65%，Top50房企同比增长75%。
• 房企销售表现良好，但融资端压力明显，银行开发贷余额首次出现收缩，2020年四季度环比减少2500亿元，其中商品房开发贷减少1700亿元。
• 房地产信托融资持续下滑，2020年三季度末较上年末减少3262亿元，信用债、海外债、ABS等融资手段虽实现净融资，但总量有限。

1.2 资金流出：拿地热度不减，部分个体偿还压力大

• 1月份百城土地成交总价为2072.5亿元，同比减少15.7%，流拍率明显上升。
• 国企如保利、万科、建发房产、招商蛇口、绿城等拿地金额较高，而恒大、蓝光等拿地偏少。
• 一二线城市仍是房企拿地重点，但融资收紧对土地市场影响逐步显现。

1.3 行业：政策收紧，关注政策落地可能后果

• 中央展现极强房地产调控决心，出台“三道红线”政策和房贷集中度管控政策，形成“城市、居民、房企”三位一体的调控体系。
• 部分城市如深圳、上海、杭州加强限购限售政策，房价上涨带动信贷资源占用问题持续受到关注。
• 2021年上半年房地产融资全面收紧，可能影响“小阳春”表现，土地市场或受波及。

1.4 主体：持续关注高收益主体

• 信用债估值在8%以上的房企信用债余额达2021.9亿元，其中恒大、华夏幸福、富力地产合计占比近一半。
• 高收益主体需持续跟踪，重点关注短期债务压力大、外部金融资源紧张及战略下沉过多的房企。

关键信息

信用债市场动态

• 2021年1月房企境内信用债发行543.8亿元，偿还731亿元，净融资-187.3亿元。
• 中资美元债净融资48.9亿美元，表现尚可。
• 房企ABS融资规模较小，1月份净融资-34.4亿元。

土地市场表现

• 1月份百城土地成交总价同比小幅下滑，流拍率上升，可能对房企资金链造成一定压力。
• 国企拿地力度大，但部分房企拿地偏少，显示资金紧张情况。

政策影响

• 央行、银保监会出台“三道红线”和房贷集中度管控政策，强化房地产融资管理。
• 中央政治局常委韩正主持房地产市场座谈会，推动房地产市场健康发展。

市场表现

一级市场

• 本周非金融企业短融、中票、企业债和公司债合计发行约199亿元，偿还约593.31亿元，净融资约-394.31亿元。
• 城投债发行0亿元，偿还约237.51亿元，净融资约-237.51亿元。

二级市场

• 银行间和交易所信用债合计成交76.99亿元，总成交量大幅下降。
• 信用债收益率整体上行，信用利差扩大，除城投债外各类信用等级利差缩小。
• 企业债、城投债收益率上行，利差率变化复杂，需关注市场风险。

风险提示

• 信用风险事件频发，融资政策变动超预期。

附录与图表

• 图表包括房地产销售面积、开发贷余额、信托贷款、信用债发行与净融资、土地成交情况等。
• 表格涵盖房企销售数据、拿地情况、信用债余额、评级调整汇总、收益率及利差变化等。

总结

1. 房地产开发贷余额首次出现收缩，融资全面收紧，影响“小阳春”表现。
2. 1月房地产销售表现强劲，但需关注后续资金回流情况。
3. 土地市场热度不减，但成交总价下滑，流拍率上升，对房企有一定负面影响。
4. 中央加强房地产调控，形成“城市、居民、房企”三位一体的政策体系。
5. 高收益主体需持续跟踪，尤其关注短期债务压力大、外部资源紧张的房企。