房企2019年财报解读：房企年报怎么看？-20200518-天风证券-12页_851kb

房企年报怎么看？总结

核心内容概览

2019年房地产行业在政策调控和市场环境变化的影响下，整体呈现出杠杆水平未明显改善、盈利能力下滑、融资压力上升以及现金流状况恶化的趋势。本文从杠杆情况、盈利能力、偿债能力及现金流状况四个方面对房企年报进行了分析，为投资者提供了关键的参考信息。

主要观点与关键信息

1. 杠杆情况

• 房企降低杠杆的手段：房企采取多种方式降低杠杆，包括明股实债、有息债务无息处理、发行永续债和真股权融资等。但这些财务手段仅能降低财报中的杠杆数据，未能真正降低杠杆水平。
• 净负债率变化：尽管部分高杠杆房企净负债率有所下降，但这一下降主要来自于少数股东权益的增加，而非实际去杠杆。少数股东权益占比异常提高，显示出“明股实债”的迹象。
• 高杠杆房企数量减少：净负债率下降主要归因于高杠杆房企数量减少，但高少数股东权益占比的企业数量显著增加。

2. 盈利能力

• 营收与利润增速下降：2019年样本房企营收增速降至22%，利润增速降至7.4%，归母净利润增速为15%，显著低于营收增速。
• 毛利率普遍下滑：80家样本房企中，56家毛利率下降，其中29家降幅超过3%。但整体毛利率仍保持较高水平，主要集中在24%~36%区间。
• 影响因素：2016~2017年土地市场火热导致部分房企拿地成本高企，压缩利润空间；2019年土地市场规范化后，毛利率将维持或小幅下行。

3. 偿债能力

• 有息负债规模增长：2019年末，样本房企有息负债规模达7.25万亿元，增速为12.9%，较之前几年明显放缓。
• 融资成本分化：部分房企如融创、恒大、蓝光、富力等融资成本大幅上升，而信用资质较好的房企如中海、华润、龙湖、保利等融资成本小幅下降。
• 短期债务占比：2019年房企短期债务占比为33.2%，与2018年基本持平，但部分房企货币短债比下降，需关注其短期偿债能力。
• 长期偿债能力小幅提升：通过计算（存货+投资性房地产+货币资金-预收账款）/（有息负债+应付票据及应付账款），房企长期偿债能力有所改善，但债务结构仍偏弱。

4. 现金流状况

• 经营性现金流下滑：2019年样本房企经营性现金净流量为2450亿元，同比下降45%。
• 投资性现金流收缩：投资性净现金流小幅收缩至-6775亿元。
• 融资压力上升：经营性与投资性现金流之和的缺口显示融资压力小幅上升，部分房企如恒大、融创、华夏幸福等资金缺口显著扩大。
• 房企现金流分化：部分房企如万科、保利、新城、龙光等现金流改善，而恒大、融创等房企现金流恶化明显。

小结

1. 杠杆水平未明显改善：房企通过财务手段降低杠杆数据，但未能实现真实去杠杆，需关注高杠杆、高少数股东权益占比企业。
2. 盈利能力普遍下滑：毛利率和净利率均下降，主要受土地成本上升影响，未来毛利率可能继续小幅下行。
3. 融资成本分化严重：融资环境收紧导致房企融资成本分化，优质房企融资成本下降，而部分房企融资成本上升。
4. 现金流状况恶化：经营性现金流下滑，融资压力上升，部分房企现金流恶化明显，需警惕。

风险提示

• 经济增速大幅下滑
• 疫情发展超预期
• 信用事件频发

投资建议

• 对于大型优质房企，融资成本已降至历史低位，参与价值有限。
• 可适当关注土储布局较好、财务数据合理的房企，以博取收益。

附：关键数据一览

图表说明

• 图1：房企总资产增速降低
• 图2：房企整体有息负债规模及净负债率变动
• 图3：房企净负债率下降
• 图4：房企少数股东权益占比
• 图5：房企净负债率区间分布
• 图6：房企少数股东权益占比区间分布
• 图7：房企少数股东权益与净负债率分布图
• 图8：房企营业收入增速明显降低
• 图9：房企利润增速降低
• 图10：毛利率普遍降低
• 图11：2019年毛利率变动值分布直方图
• 图12：毛利率分布直方图
• 图13：2019年房企净利率分布直方图
• 图14：房企有息负债规模及货币资金
• 图15：整体法计算的货币短债比小幅下滑
• 图16：货币短债比略有下滑
• 图17：2019年房企货币资金/短期债务分布直方图
• 图18：整体短期债务占比
• 图19：样本房企短期有息债务占比与2018年基本持平
• 图20：房企整体的长期偿债能力小幅提升
• 图21：长期偿债能力整体小幅提升
• 图22：房企公告综合融资成本变动
• 图23：房企偿债指标及融资成本情况
• 图24：房企整体经营性现金流变动
• 图25：房企整体投资性现金流变动
• 图26：房企整体筹资性现金流变动
• 图27：房企融资压力变动

作者信息

• 分析师：孙彬彬
• 执业证书编号：S1110516090003
• 邮箱：sunbinbin@tfzq.com

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