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上海商办交易与租赁市场2021年总结

核心内容概述

2021年，上海商办市场在疫情后经济复苏的推动下，呈现整体回暖趋势。二手办公与商业物业交易量及金额均实现显著增长，办公租赁市场则在需求释放与产业升级的带动下，租金水平稳步回升。市场格局方面，核心商务区和产业聚集区表现突出，而部分非核心区域则因交易主体转移导致均价回调。

二手办公物业交易市场

主要观点

• 交易量与金额：2021年上海二手办公物业成交体量达97.3万平方米，同比上涨32.2%；总交易金额达265亿元，同比增长近三成。
• 市场走势：上半年市场活跃度高，交易量大幅上升，下半年市场趋于稳定。
• 均价变化：全年二手办公物业销售均价为27233元/平方米，同比下滑5%，主要因非核心商务区交易占比上升，拉低整体均价。

关键信息

• 区域分布：
  • 浦东新区：成交体量最大，达13.7万平方米，张江、金桥开发园区为主要成交区域。
  • 嘉定区：成交总量为12.6万平方米，仍以商住项目为主。
  • 中心城区：普陀、杨浦、静安等区表现良好。
• 区域价格：
  • 黄浦区：均价45873元/平方米，主要由酒店式公寓项目支撑。
  • 徐汇区：均价39376元/平方米。
  • 静安区：均价33666元/平方米。

二手商业物业交易市场

主要观点

• 交易量与金额：全年成交58.3万平方米，同比增长30.1%；总交易金额133.2亿元，同比上涨28.4%。
• 市场走势：交易集中在远郊成熟区域型购物广场，整体均价小幅下调1.27%，但因交易体量大，总金额止跌回升。
• 区域表现：
  • 浦东新区：成交规模最大，达13.8万平方米，汇港国际商务广场为销冠项目。
  • 嘉定区：社区配套商铺和专业市场支撑成交，总量达9.1万平方米。
  • 五大新城：青浦、奉贤、松江等区有较大交易量，规划利好显现。

关键信息

• 区域价格：
  • 黄浦区：均价最高，达69995元/平方米。
  • 长宁区：次之，均价69995元/平方米。
  • 静安区：均价47765元/平方米。

办公物业租赁市场

主要观点

• 租金走势：全年办公租金均价5.9元/平米·天，同比上涨2.1%。
• 区域表现：
  • 外郊环：租金上涨6个百分点，至4.1元/平米·天，闵行区莘庄、虹桥新商务区带动。
  • 内环内：均价7.3元/平米·天，同比上涨2.2%。
  • 内中环：均价4.6元/平米·天，同比上涨2%。
  • 中外环：均价3.3元/平米·天，同比上涨0.6%。
• 等级市场表现：
  • 甲+级：租金涨幅最大，达11.4元/平米·天，同比上涨5.1%。
  • 丙级：租金升至2.5元/平米·天，同比提升超3个百分点。
  • 甲级、乙级：租金分别上涨1.3%和1.8%。
  • 乙+、丁级：租金涨幅最小，分别为4.9元/平米·天和1.9元/平米·天。

关键信息

• 区块排名：
  • 小陆家嘴区块租金最高，达10.4元/平米·天，同比上涨5.8%。
  • 南京路河南路区块排名下降，租金为7.4元/平米·天，同比下跌2%。
  • 南京路石门路区块租金上涨6.2%，升至第七位。

静安寺区块个案分析

区块概况

• 位置：位于静安区南部，涵盖静安寺商圈和南京西路商圈，是上海传统市中心最繁华地段之一。
• 商业配套：拥有静安嘉里中心、恒隆广场、芮欧百货等大型商业综合体，定位为高端消费市场。

办公市场细分

• 中低端市场：以小业主持有为主，租金从6元/平米·天降至5.5元/平米·天，降幅达9.47%；2021年租金回升3.4%。
• 中高端市场：租金从9.5元/平米·天跌至8.6元/平米·天，降幅超10%；2021年租金企稳反弹至8.9元/平米·天，涨幅2.5%。
• 高端市场：租金稳定在12.3元/平米·天，疫情期间仅下降6%，2021年四季度回升至12.2元/平米·天。

个案项目：会德丰国际广场

• 基本信息：位于南京西路1717号，竣工于2009年，总建筑面积10.7万平方米，甲+级物业。
• 租金走势：
  • 2019年租金为13元/平米·天。
  • 2020年租金一度降至12.8元/平米·天。
  • 2021年四季度租金上涨至16元/平米·天。
• 租户结构：以商务服务业为主，占比超四成；其次是批发零售业（超三成）、信息技术服务业（10%）、金融业（6%）。

总结与展望

核心内容

• 市场回暖：2021年上海商办市场整体回暖，交易量和租金均实现增长。
• 行业驱动：金融、TMT、专业服务类行业成为租赁需求主力，带动核心商务区及产业聚集区市场活跃。
• 政策利好：《上海国际金融中心建设“十四五”规划”》的发布，进一步推动金融高水平开放和资源配置，预计未来市场将继续稳步上行。

未来趋势

• 二手商办及办公租赁市场有望持续增长。
• 核心商务区及产业聚集区将成为市场主要增长点。
• 区域更新与历史建筑改造将为市场注入新活力。

区块小结

静安寺区块因高端商业和总部经济的高度集聚，推动了区域升级。2021年四季度，锦沧文华广场和中信泰富广场完成升级改造，为区域城市功能转型和高端业态导入奠定基础。同时，静安寺区块的历史建筑改造，如荣氏老宅，成为文化与商业融合的新亮点。

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