2022-02-06-城市测量师行-房地产存量市场_2021商办交易_办公租赁市场_11页_1mb

2021年上海商办市场总结

办公室次级交易市场

2021年上海办公室次级交易市场实现成交97.3万平方米，同比上涨32.2%。上半年市场活跃度高，是全年成交高峰的主要原因，尤其一季度投资者交易热情高涨，但下半年市场降温，交易趋于稳定。全年成交总额达265亿元，同比增加近三成，但由于非核心区项目占比提高，销售均价略降5%至27233元/平方米。浦东新区以13.7万平方米成交量居首，张江、金桥等开发园区项目为主力；朗香路等非核心区域成交较多。价格方面，黄浦区以45873元/平方米领跑全市。

商业次级交易市场

2021年上海商业次级交易市场成交量达58.3万平方米，同比上涨30.1%，总成交额止跌回升至133.2亿元，涨幅28.4%。整体均价略降1.27%至22844元/平方米，但因市场体量扩大，价格趋稳。浦东新区成交量最大（13.8万平方米），其中汇港国际商务广场贡献显著；嘉定区位居第二，青浦、奉贤、松江等新城区域交易活跃，价格因远郊因素较低。黄浦区是全市均价最高的行政区。

办公物业租赁市场

2021年上海办公物业平均租金达5.9元/平方米·天，同比上涨2.1%。各环线及等级均有增长：外郊环涨幅6个百分点至4.1元/平方米·天；甲级办公租金上涨1.8%至7.2元/平方米·天，丙级提升超过3个百分点至2.5元/平方米·天。静安寺区块作为核心区域，租金水平较高：高端市场保持12.3元/平方米·天，并细分市场分析显示中高端和低端租金变化，部分项目通过升级吸引租户，如会德丰国际广场租金稳定增长。

静安寺区块焦点

静安寺区块办公市场分为中低端、中端、中高端和高端四类，2021年中低端租金稳涨3.4%，中高端下跌后企稳，高端保持稳定，有高入驻率。代表性项目如会德丰国际广场，凭借艺术升级和优质服务保持高租金。行业分析显示金融、医药等企业入驻，推动区域升级，但需注重城市更新的文化融合。

总体结论

2021年上海商办市场受疫情影响后全面复苏，成交量和价格回升，支持因素包括经济稳定和产业升级。预计未来市场稳步上行，特别是金融开放和科技创新等领域将进一步带动商办需求。