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2018年12月上海商办市场月报总结

核心内容概述

2018年12月，上海商办市场整体呈现供应量下降、成交量回升的态势。尽管供应量减少，但市场总量依然保持高位。商业市场成交均价同比下跌35%，而办公市场成交均价同比略有下降，但成交量大幅增长。市场结构上，内环内仍然是主要成交区域，但外郊环和郊环外也出现了一定的成交增长。整体来看，市场存在库存压力，去化周期较长。

主要观点

商办市场回顾

• 市场供求价回顾：

  • 12月商办市场成交略有起色，供应量下滑但总量仍高位。
  • 商业市场供应面积环比下降44%，同比上升284%，成交面积环比上升5%，同比上升33%。
  • 办公市场供应面积环比下降1%，同比上升306%，成交面积环比大幅上升84%，同比上升122%。
  • 成交均价方面，商业市场同比下跌35%，办公市场同比下跌5%。

• 市场环线结构回顾：

  • 内环内是主力成交区域，占比增幅最大。
  • 外郊环成交占比降幅最大。
  • 内环内80%为开发商自持物业，无供应时成交外扩，有供应时去化较快。

• 项目排名：

  • 内环内办公物业“陆家嘴金融广场”成交面积和金额双料冠军。
  • 项目共网签67套，成交面积8.81万平米，货值超39亿元。

商业市场分析

• 量价走势：

  • 12月商业市场成交均价波动较大，但价格处于低谷时成交量有所提振。
  • 成交区域向郊环外外扩，套均户型向整层、整栋大户型集中。

• 成交环线结构：

  • 外郊环、郊环外是主力成交区域，内环内成交最少。
  • 中外环占比增幅最大，郊环外占比降幅最大。

• 成交区域结构：

  • 普陀区成交面积最大，松江区均价最高。
  • 普陀区均价最低，受个案及大宗交易影响。

• 项目排名：

  • 长征板块“兴力达国际广场”成为12月商业市场成交面积TOP1项目。
  • 兴力达国际广场为百联集团控股，前身为兴力达商业广场，此次出售为地下一层，价格较低。

办公市场分析

• 量价走势：

  • 2018年办公市场供应量持续走高，达到265.52万平米，销量仅136.38万平米，供求比高达1.95。
  • 12月销量环比大涨84%，是类住宅被禁后的首个交易峰值月，但与2016年12月相比仍有差距。

• 成交环线结构：

  • 内环内是主要成交区域，其次是外郊环。
  • 内环内占比增幅最大，外郊环占比降幅最大。

• 成交区域结构：

  • 浦东新区成交面积最大，突破十万方。
  • 黄浦区成交均价最高，办公需求集中于市中心区域。

• 项目排名：

  • “陆家嘴金融广场”是12月办公市场成交面积TOP1项目，位于浦东标志性位置，总建筑面积逾47万平方米，单层面积约2200-2400平米，租金10.0-12.0元/平方/天，成交均价4.45万/平米，租售比极高。

商办库存分析

• 商业库存情况：

  • 12月商业市场库存余量增至1022.15万平米，去化周期降至93.44个月。
  • 库存面积与去化周期呈现反相关趋势，自2017年以来呈现高-低-高的走势。

• 办公库存情况：

  • 办公市场库存余量持续上行，存销比下滑至59.62个月。
  • 库存积压原因包括类住宅解封、共享办公兴起、供应结构错配等。

关键信息

• 供应与成交：

  • 12月商办市场供应面积下降，但总量高位，成交量回升。
  • 商业市场供应量激增，办公市场供应量也处于高位。

• 价格走势：

  • 商业市场成交均价同比下跌35%，办公市场成交均价同比下跌5%。
  • 低价盘受追捧，整层、整栋大户型成交集中。

• 成交区域结构：

  • 商业市场成交区域向郊环外外扩，办公市场成交集中在内环内及浦东新区。

• 库存压力：

  • 商业库存余量达1022.15万平米，去化周期93.44个月。
  • 办公市场库存余量上行趋势明显，存销比59.62个月。

• 项目表现：

  • 陆家嘴金融广场、兴力达国际广场等项目在各自领域表现突出。

本月小结

• 商业市场：

  • 成交均价波动大，低价盘受热捧。
  • 成交区域外扩，套均户型向大户型集中。
  • 建议房企优化商业业态，注重体验式发展，提高出租率和租金收入。

• 办公市场：

  • 销量回升，但整体销售不景气。
  • 项目租售比高，部分项目表现突出。
  • 市场整体存在库存压力，需关注供应结构和租赁需求变化。

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