中原-2017年成都地产楼市年刊（2017年）-201816-188页_12mb

政策调控力度空前，革故鼎新创未来

核心内容概述

2017年，中国房地产市场在政策调控下经历了深刻变革。全国范围内超过250次政策出台，调控力度空前，重点围绕“房住不炒”定位，推进住房租赁市场发展和建立长效机制。成都作为重点城市之一，同样面临严格的调控措施，包括限购、限售、限贷、限价、限售年限等，旨在抑制投资投机行为，促进市场平稳健康发展。

全国经济形势

• GDP增长：2017年前三季度GDP增长6.9%，全年预计保持6.9%的增长速度，消费对GDP的贡献显著提升。
• 房地产投资：全国房地产开发投资累计增速持续下滑，2017年11月房地产开发投资累计同比增长7.5%。房地产投资占固定资产投资比例下降，但固定资产投资增速保持在高位。
• 成都经济：成都GDP增速跑赢全国，前三季度增长8.1%，排名全国第8。房地产投资占固定资产投资比例为28%，但增速放缓。

全国楼市调控政策

• 调控基调：全国楼市调控以“房住不炒”为核心，围绕“限购、限售、限商、限贷、限价”五限政策展开。
• 限售政策：50个城市加入限售政策行列，限售年限主要为2-5年，打击短期炒房行为。
• 信贷控制：个人购房贷款余额同比增速见顶回落，房企资金来源中的按揭贷款部分出现首次下降。
• 政策导向：政策强调分类调控、因城施策，推动租赁市场发展，建立租购并举的住房制度。

成都楼市调控政策

• 限购政策：成都高新区西部园区等区域购房需满足户籍或社保缴纳24个月以上的要求。
• 限售政策：限购区新购房须满3年方可转让。
• 限贷政策：二套房首付比例升至60%，三套房停贷。
• 商办政策：严格限制商办项目转为住宅用途，禁止通气和按商用标准收费。
• 价格监管：加强商品房价格申报指导和销售行为监管，打击虚高价格、捂盘惜售等行为。
• 人才安居政策：吸引人才落户，提供人才公寓和“蓉城人才绿卡”等支持，促进住房本地化。

全国土地市场

• 土地成交：2017年1-10月，40个重点城市土地成交可建面积同比上升8%，土地出让金同比上升21%。
• 一线城市：土地成交量和出让金同比大幅上涨，62%和46%。
• 二线城市：土地成交量小幅下跌，但出让金上涨13%，成为房企关注重点。
• 三四线城市：土地成交量和出让金稳中有升，但长期土地储备压力较大。

成都土地市场

• 整体供需：2017年成都市土地供应面积14001.66亩，成交面积12746.65亩，流拍率9%。
• 主城区供需：成华区和金牛区供需量居首，城南成交面积最大，达1129.51亩。
• 郊区县供需：郊区县土地供应面积10787.8亩，成交面积9712亩，流拍率13%，远郊商服地流拍较多。
• 近郊土地成交：天府新区成交面积最大，双流和龙泉紧随其后，吸引品牌房企布局。

中原观点

• 全国新房市场：预计2018年全国新建住宅销售面积将出现8%的跌幅，可能引发中央救市。
• 各线城市表现：一线城市供应和需求将小幅回升，价格前低后高；二线城市成交量小幅回升；三四线城市成交量将回落至2016年水平，但仍处于历史第二高位。
• 成都市场展望：成都房地产市场将步入新周期，调控政策保持连续性和稳定性，推动市场向更健康方向发展。

关键数据与图表

• GDP与投资增速：2017年GDP增长6.9%，消费增速10.3%，投资增速6.8%。
• 限售城市分布：限售城市集中在华北、华东地区，限售年限以2年为主。
• 成都土地成交：主城区土地成交面积达12746.65亩，郊区县成交面积9712亩，流拍率9%和13%。
• 各线城市销售面积：一线城市销售面积同比下降，三四线城市销售面积占比全国总量约80%，是决定全国销量增减的关键。

总结

2017年，全国房地产市场在政策调控下逐步回归理性，成都作为重点城市，其土地市场和楼市调控政策均体现出对市场乱象的整治和对居住属性的回归。政策持续收紧，调控力度空前，推动房地产市场进入新周期。成都市场在调控政策下保持稳定，土地市场供需变化显著，流拍率下降，吸引品牌房企积极参与。未来，成都将继续推进住房租赁市场发展，加强人才安居工程，促进市场健康发展。