快递物流2017年日常报告：中国财团拟收购普洛斯，物流地产进入新一轮发展通道_22页-1mb

物流地产行业分析报告总结

核心内容

本报告聚焦于中国物流地产行业的发展现状与未来趋势，重点分析了电商及第三方物流对物流地产的需求增长、土地资源稀缺对行业的影响、以及中国财团拟收购普洛斯对行业格局的改变。

主要观点

• 行业增长驱动：电商及第三方物流的快速发展是推动物流地产行业增长的主要因素。2016年，我国电子商务市场规模达到20.2万亿元，同比增长约23.2%；快递业务量增长51.3%，其中约60%-70%由电商产生。
• 物流地产需求旺盛：高端仓储设施缺口巨大，市场集中度低，我国人均高端物流面积仅为美国的8%左右，而高端物流设施仅占总物流面积的约2%。
• 土地资源稀缺：一线城市土地供应紧张，工业用地指标逐年减少，导致物流地产投资回报率上升，投资净回报率可达7%以上，远高于商业地产和住宅地产的2%-4%。
• 行业格局变化：中国财团拟以约116亿美元收购普洛斯，此举将重塑物流地产市场格局，特别是万科借助普洛斯资源，有望在物流地产领域占据领先地位。
• 核心竞争力：物流地产企业的核心竞争力在于土地、资本和人才，其中土地资源尤为重要，资本运作能力决定了企业的扩张速度，而高素质人才则提升了企业的运营效率。

关键信息

市场数据

投资建议

• 推荐组合：重点推荐京东、东百集团、中储股份、中国物流地产、顺丰控股、万科。
• 投资评级：
  • 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
  • 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
  • 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
  • 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上。
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%。
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上。

普洛斯收购详情

• 收购方：中国财团（包括万科、厚朴投资、高瓴资本、中银集团投资有限公司等）。
• 收购金额：约116亿美元（每股3.38新加坡元）。
• 普洛斯在中国：
  • 资产总额：122亿美元。
  • 网络覆盖：涉及中国90%的GDP生产，分布于38个城市。
  • 完工物业面积：1750万方，计划开发1120万方，土地储备1190万方。

物流地产市场格局

• 外资企业：普洛斯、安博、嘉民等外资企业占据市场主导地位，普洛斯在中国市场份额超过50%。
• 民营企业发展：宇培、易商等民营企业迅速崛起，已进入物流领域前十名。
• 国企与基金企业：中储股份、东百集团等国企正在积极转型，平安不动产等基金企业也进入物流地产领域。

附件与图表

• 图表1：物流市场规模及GDP增速
• 图表2：农村及城镇居民人均收入增长
• 图表3：2015年各国物流市场规模
• 图表4：2015年各国物流成本占GDP比重
• 图表5：2012-2014年普洛斯在华各行业租户占比
• 图表6：电子商务市场规模
• 图表7：双十一猫交易额
• 图表8：2015年各国第三方物流占比
• 图表9：国内第三方物流收入总额
• 图表10：物流分类
• 图表11：第三方物流企业运作模式分类
• 图表12：德邦物流业务模式
• 图表13：传统仓储与高标准仓储对比
• 图表14：高端仓储设施缺口巨大
• 图表15：中美人均高端物流设施面积对比
• 图表16：17个主要城市收益风险评估
• 图表17：一线城市成交工业用地占地面积
• 图表18：2014年29个物流节点城市仓库租金增长
• 图表19：物流节点城市仓库空置率下降
• 图表20：一线城市物流地产回报率趋势
• 图表21：一线城市地产项目投资回报水平
• 图表22：主要物流开发商全国城市节点
• 图表23：物流地产价值链
• 图表24：2015年末主要物流地产商在中国市场份额
• 图表25：普洛斯中国网络分布
• 图表26：普洛斯主要客户
• 图表27：国内主要高标准物流地产商2015年开发完成面积对比
• 图表28：2016普洛斯净资产分布
• 图表29：普洛斯资产分布（单位：十亿美元）
• 图表30：Prologis运作模式
• 图表31：GLP基金类型对比
• 图表32：GLP基金管理类型分布
• 图表33：GLP中国地区出租率
• 图表34：标准化开发
• 图表35：一对一定制
• 图表36：2016年GLP全球物业资源情况
• 图表37：GLP中国客户行业分布
• 图表38：京东租借规模情况

风险提示

• 土地政策风险：工业用地供给受限，拿地难度加大。
• 中小城市物流需求风险：物流需求不足可能导致空置率高和回报周期长。

特别声明

本报告由国金证券股份有限公司发布，未经书面授权不得复制、分发或以其他方式使用。报告基于公开资料和实地调研，仅供参考，不构成投资建议。