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万科收购普洛斯，物流地产开启新纪元

核心内容

万科于2017年7月14日宣布参与私有化新加坡上市公司普洛斯的财团，交易收购单价为每股3.38新加坡元，万科集团持股21.4%，成为普洛斯第一大股东。此次收购交易总价约为159亿新加坡元（约790亿元人民币），有望成为亚洲历史上最大的私募股权并购。

主要观点

• 多元化布局：此次收购是万科多元化战略的重要一步，标志着其物流地产业务进入新阶段。
• 协同效应显著：万科与普洛斯在业务、客户资源及团队整合方面形成显著协同，提升整体竞争力。
• 市场价值高：普洛斯作为全球物流地产巨头，其业务覆盖全球多个主要城市，中国市场份额达60%，在亚洲市场具有极高的竞争力。
• 投资回报可观：物流地产的收益率高于传统住宅和商业地产，且受政策影响较小，具有较大的发展空间。
• 长期投资价值：收购后，万科将成为中国最大的物流地产供应商，进一步巩固龙头地位。

关键信息

1. 万科与普洛斯协同效应

• 业务协同：万科的开发建设经验与普洛斯的物流仓储网络形成优势互补。
• 客户协同：万科的商业地产客户资源与普洛斯的物流客户资源可实现整合。
• 团队协同：普洛斯的国际顶级物流团队与万科的本土开发团队结合，产生“1+1大于2”的效果。

2. 普洛斯业务概况

• 全球布局：普洛斯业务遍及中国、日本、美国和巴西的117个主要城市，管理面积达5,492万平方米。
• 中国市场份额：在中国市场，普洛斯物业总建筑面积约2,870万平方米，市占率近60%，远超其他竞争对手。
• 主要客户：包括百世物流、京东商城、德邦物流、唯品会及亚马逊等。

3. 万科物流地产发展情况

• 布局城市：万科物流地产已覆盖北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市。
• 土地储备：截至2017年6月，万科物流地产累计获取27个项目，总建筑面积约231.9万平方米，总拿地金额39.64亿元，单位成本为1660.2元/平方米。
• 未来规划：预计到2018年，万科将获取总建面规模为1600万方的物流地产项目。

4. 物流地产市场分析

• 需求强劲：中国社会消费品零售总额持续增长，带动物流地产需求。2016年物流总额达229.7万亿元，同比增长5%。
• 供给不足：现有物流设施中，仅有约25%符合现代物流设施标准，人均仓储面积仅为美国和日本的1/10左右。
• 投资回报率高：现代物流地产的租金与管理服务费收入稳定，回报率在7-10%之间，远高于住宅和商业地产。

5. 投资建议

• EPS预测：预计2017-2018年万科EPS分别为2.20元和2.48元，对应PE分别为11.2倍和9.9倍。
• 评级维持：维持“买入”评级，认为此次收购将显著提升万科的长期投资价值。

风险提示

• 收购进度不及预期：可能影响万科物流地产业务的发展速度。
• 货币政策收紧：可能对融资及资金使用产生不利影响。

估值分析

• PE估值：普洛斯当前PE为15.9倍，处于合理区间，可比公司如中国物流资产（PE 9.4倍）、中储股份（PE 24.4倍）。
• DCF估值：预计普洛斯净现值约1594亿元人民币，约为当前市值的两倍。

结论

万科收购普洛斯是其多元化战略的重要一环，标志着其物流地产业务迈入新阶段。此次并购将增强万科在物流地产领域的竞争力，推动其成为中国最大的物流地产供应商，为公司带来新的增长点和长期价值。