20180401-国金证券-快递物流行业研究_电商逐鹿物流地产_行业格局去向何处_32页_2mb

能源与环境研究中心：快递物流行业研究总结

核心内容概述

本报告聚焦于快递物流行业的发展趋势与投资机会，重点分析了电商和第三方物流对物流地产需求的推动作用，以及行业供需关系、土地资源稀缺性、市场竞争格局和主要参与者的发展策略。同时，报告也提及了中国财团收购普洛斯对行业格局的影响，以及各主要企业（如京东、阿里、苏宁）在仓储建设、智能化发展和物流网络布局方面的进展。

主要观点与关键信息

1. 行业发展趋势

• 电商与第三方物流推动行业发展：中国电商及第三方物流的快速发展是物流地产行业增长的主要驱动力。
• 物流地产需求旺盛：随着电商市场规模的扩大，物流地产需求持续增长，但供给受限，导致行业投资回报率上升。
• 高端仓储设施缺口巨大：中国高端物流设施人均面积仅为美国的8%，市场集中度低，未来发展空间广阔。
• 土地资源稀缺：一线城市工业用地供给有限，土地获取难度加大，成为制约行业发展的关键因素。

2. 投资建议

• 行业策略：物流地产行业在电商与第三方物流带动下具备长期增长潜力，具备较高的投资回报率。
• 推荐组合：重点推荐圆通速递、苏宁易购、顺丰控股、德邦股份、中储股份和京东。

3. 行业竞争格局

• 市场格局变化：中国财团收购普洛斯标志着物流地产行业格局的重塑，推动行业进入新的发展阶段。
• 主要参与者：
  • 外资家族：普洛斯、安博、嘉民等外资企业在中国物流地产市场占据主导地位。
  • 民营家族：宇培、易商等企业快速崛起，成为市场新势力。
  • 国企与基金家族：中储股份、东百集团、平安不动产等通过转型和战略合作进入物流地产领域。

电商与物流地产的关系

1. 电商对物流地产的需求

• 电商的快速增长推动了对高效、智能仓储设施的需求。
• 京东、阿里、苏宁等电商企业均自建物流体系，以提升物流效率与服务体验。

2. 电商企业的发展策略

• 京东：自建物流体系，覆盖全国2600多个区县，拥有486个仓库，总面积超过1000万平米。
• 阿里：依托菜鸟网络整合资源，构建智能仓储物流体系，覆盖全国2700多个县区。
• 苏宁：通过自建仓储、收购天天快递、设立物流地产基金等方式加速物流体系建设，仓储面积达686万平方米。

物流地产的发展挑战与机遇

1. 风险提示

• 土地政策风险：一线城市工业用地指标逐年下降，拿地难成为主要挑战。
• 中小城市物流需求风险：中小城市物流需求尚未充分释放，存在一定的市场不确定性。
• 电商增速放缓风险：若电商增速放缓，可能影响物流地产的长期需求。

2. 机遇分析

• 高投资回报率：一线城市物流地产投资净回报率在7%以上，远高于商业地产和住宅地产。
• 智能化发展趋势：随着技术进步，智能仓储成为行业主要发展方向，提高效率与降低成本。
• 资本运作：通过基金运作、资产证券化等方式，物流地产企业可以优化资金结构，提升资产运营效率。

物流地产的运作模式

1. 普洛斯的运作模式

• 地产开发：普洛斯以开发物流园区为主，贡献约60%的主营业务收入。
• 地产运营：通过出租物流设施获得收入，出租率稳定在85%以上。
• 地产基金：通过不同类型的基金运作（核心型、增值型、机会型）实现资产管理和资金回笼。

2. 标准化与定制化结合

• 普洛斯在物流地产开发中兼顾标准化与定制化，满足不同客户需求。

结论

快递物流行业正经历从传统向现代化、智能化的转型，电商和第三方物流的快速发展是行业增长的核心动力。随着土地资源稀缺和行业供需失衡，物流地产具备较高的投资回报率，成为资本关注的重点领域。主要参与者包括外资、民营和国企，其中普洛斯的收购标志着行业格局的转变，同时京东、阿里和苏宁等企业在仓储建设与智能化方面持续发力，形成竞争格局。未来，物流地产行业将向更高效、更智能、更全球化方向发展，具备长期投资价值。