快递物流行业：电商逐鹿物流地产，行业格局去向何处-20180401-国金证券-32页-2mb

能源与环境研究中心：快递物流行业研究总结

核心内容

本报告分析了中国快递物流行业的发展趋势，重点讨论了电商和第三方物流对物流地产的需求增长，以及行业供需失衡带来的投资机会。同时，中国财团对普洛斯的收购标志着物流地产行业格局的重塑，带来了新的竞争态势和投资机遇。

主要观点

• 电商与第三方物流推动行业增长：随着电商和第三方物流的快速发展，物流地产需求显著提升。2017年，中国电商市场规模达到24万亿元，同比增长18.8%；全国快递业务量达400.6亿件，同比增长28%。电商和第三方物流是物流地产市场增长的主要驱动力。
• 高端仓储需求旺盛，供应不足：中国高端仓储设施面积仅为美国的8%，市场集中度低，供需缺口巨大。预计至2020年，中国物流地产供应缺口将超过1万亿平方米。
• 土地资源稀缺，推升投资回报率：一线城市工业用地指标逐年下降，土地获取难度增加，物流地产投资回报率显著高于商业地产和住宅地产。
• 中国财团收购普洛斯，重塑行业格局：中国财团以116亿美元收购普洛斯，标志着物流地产行业进入新的发展阶段，普洛斯的退出也使得其资产和运营模式成为市场关注的焦点。
• 电商进入物流地产市场，提升竞争：京东、阿里、苏宁等电商企业加速自建和租赁仓储设施，形成物流地产市场的重要竞争力量。

关键信息

投资建议

• 推荐组合：圆通速递、苏宁易购、顺丰控股、德邦股份、中储股份、京东。
• 投资逻辑：物流地产具有高投资回报率，且未来随着电商和第三方物流的发展，需求将持续增长。

行业趋势

• 物流地产发展：中国物流市场规模已位居世界第一，但物流效率偏低，基础设施落后。
• 智能仓储发展：随着技术进步，智能仓储成为行业发展的方向，提升物流效率和降低成本。
• 物流地产模式：普洛斯、安博、嘉民等外资企业以及苏宁、京东等电商企业都在物流地产市场占据重要地位，通过自建、租赁、收购等方式拓展仓储网络。

风险提示

• 土地政策风险：一线城市工业用地指标减少，土地获取难度增加。
• 中小城市物流需求风险：中小城市物流需求增长缓慢，可能影响行业整体发展。
• 电商增速放缓风险：电商增速放缓可能影响物流地产需求。

行业格局变化

• 外资主导：普洛斯、安博、嘉民等外资企业在物流地产市场占据主导地位。
• 民营崛起：宇培、易商等民营企业迅速崛起，形成新的竞争格局。
• 国企与基金参与：中储股份、东百集团、平安不动产等国企及基金公司也开始布局物流地产市场。

电商竞争者

• 苏宁易购：通过资产证券化、收购天天、联合菜鸟等方式，推进物流社会化。
• 京东：以自建物流体系为主，覆盖全国98%人口，仓储面积超过1000万平米。
• 阿里菜鸟网络：通过大数据和智能仓储技术，构建综合性物流体系，覆盖全球224个国家和地区。

附件信息

• 普洛斯基本情况：普洛斯是全球知名的物流地产供应商，其在中国市场占据55%的市场份额，2017年净资产的57%分布在中国。
• 普洛斯运作模式：包括地产开发、地产运营和地产基金，分别贡献60%、30%和10%的主营业务收入。
• 物流地产市场格局：外资、民营、国企及基金公司共同参与，形成多元化的市场格局。

图表目录

• 图表1：物流市场规模及GDP增速
• 图表2：农村及城镇居民人均收入增长
• 图表3：2016年各国物流市场规模
• 图表4：2016年各国物流成本占GDP比重
• 图表5：2012-2014年普洛斯在华各行业租户占比
• 图表6：电子商务市场规模
• 图表7：双十一天猫交易额
• 图表8：2016年各国第三方物流占比
• 图表9：国内第三方物流收入总额
• 图表10：物流分类
• 图表11：第三方物流企业运作模式分类
• 图表12：德邦物流业务模式
• 图表13：传统仓储与高标准仓储对比
• 图表14：高端仓储设施缺口巨大
• 图表15：中美人均高端物流设施面积对比
• 图表16：17个主要城市收益风险评估
• 图表17：一线城市成交工业用地占地面积
• 图表18：2016年物流节点城市仓库租金增长
• 图表19：物流节点城市仓库空置率下降
• 图表20：一线城市物流地产回报率趋势
• 图表21：一线城市地产项目投资回报水平
• 图表22：主要物流开发商全国城市节点
• 图表23：物流地产价值链
• 图表24：2015年末主要物流地产商在中国所占的市场份额
• 图表25：普洛斯中国网络分布
• 图表26：普洛斯主要客户
• 图表27：苏宁全渠道GMV高速增长
• 图表28：苏宁物流仓储业务快速发展
• 图表29：仓储面积年增速
• 图表30：苏宁2017年底物流仓储布局
• 图表31：6处物业资产状况
• 图表32：苏宁、菜鸟、天天强强联合
• 图表33：苏宁物流能力提升
• 图表34：苏宁布局12个智能云仓
• 图表35：京东GMV突破1.3万亿
• 图表36：京东业务环节
• 图表37：京东物流覆盖区县城市数
• 图表38：京东物流仓储面积及快递网点数
• 图表39：京东全球购仓储及物流布局
• 图表40：天猫GMV占比扩大
• 图表41：菜鸟股权结构
• 图表42：菜鸟天地联动示意图
• 图表43：菜鸟物流集成节点遍布全球
• 图表44：菜鸟物流配送示意图
• 图表45：菜鸟八大物流中心
• 图表46：阿里致力于物流生态体系
• 图表47：阿里菜鸟五年规划
• 图表48：阿里、京东、苏宁物流能力对比
• 图表49：三家试水智能化仓储
• 图表50：智能仓出库示意图
• 图表51：国内主要高标准物流地产商2017年开发完成面积
• 图表52：普洛斯净资产分布
• 图表53：普洛斯资产分布
• 图表54：普洛斯运作模式
• 图表55：GLP基金类型对比
• 图表56：GLP基金管理类型分布
• 图表57：GLP中国地区出租率
• 图表58：标准化开发
• 图表59：一对一定制
• 图表60：GLP全球物业资源情况
• 图表61：GLP中国客户行业分布
• 图表62：京东租借规模情况
• 图表63：相关公司盈利预测与估值