2018-快递物流行业：电商逐鹿物流地产，行业格局去向何处_32页-2mb

能源与环境研究中心：快递物流行业研究

核心内容

本报告聚焦于中国快递物流行业的发展趋势与投资机会，分析了电商及第三方物流对物流地产需求的推动作用，以及物流地产市场面临的供需矛盾和竞争格局变化。报告指出，随着电商和第三方物流的快速发展，物流地产行业迎来新的增长机遇，同时，由于土地资源稀缺，行业投资回报率较高。

主要观点

1. 电商与第三方物流推动物流地产需求增长

   • 电商和第三方物流是物流地产行业的主要驱动力，带动了高端仓储设施的建设需求。
   • 2017年我国电子商务市场规模达到24万亿元，同比增长18.8%，其中网络零售交易额为7.18万亿元，同比增长39.1%。
   • 电商企业如京东、阿里、苏宁等纷纷自建或租赁仓储设施，以满足快速配送需求。

2. 土地资源稀缺推升投资回报率

   • 高端物流地产因土地资源稀缺，投资回报率高于商业地产和住宅地产。
   • 一线城市工业用地供给受限，导致拿地难成为制约物流地产发展的主要因素。
   • 戴德梁行预计至2020年中国物流地产供应缺口将超过1万亿平方米。

3. 物流地产市场格局变化

   • 中国财团以116亿美元收购普洛斯，标志着物流地产行业进入新阶段。
   • 电商企业加速进入物流地产市场，与传统物流地产商形成竞争。
   • 物流地产市场呈现多元化格局，包括外资企业（如普洛斯、安博、嘉民）、民营（如宇培、易商）及国企和基金（如中储股份、平安不动产）等。

关键信息

• 市场数据

  • 市场优化平均市盈率：16.7
  • 国金快递物流指数：1788.5
  • 沪深300指数：3898.5
  • 上证指数：3168.9
  • 深证成指：10868.6
  • 中小板综指：10960.4

• 投资建议

  • 推荐组合包括圆通速递、苏宁易购、顺丰控股、德邦股份、中储股份、京东。
  • 行业策略指出，物流地产行业未来具有长期发展机会，投资回报率较高。

• 行业趋势

  • 物流地产市场呈现高增长态势，需求旺盛但供应不足。
  • 高端仓储设施缺口巨大，市场集中度低，存在大量发展空间。
  • 智能化和自动化成为物流地产发展的主要方向。

风险提示

• 土地政策风险：工业用地指标逐年下降，拿地难问题突出。
• 中小城市物流需求风险：物流需求不足可能导致空置率高和回报周期长。
• 电商增速放缓风险：若电商增速下降，可能影响物流地产需求。

投资机会

• 高端物流地产投资回报率高：一线城市物流地产净回报率在7%以上，远高于商业地产和住宅地产。
• 电商与物流地产结合：京东、阿里、苏宁等电商企业自建物流体系，形成仓储配送一体化服务。
• 智能化仓储成为趋势：智能仓储技术如RFID、传感系统、自动化设备等，提高物流效率，降低运营成本。

电商与物流地产发展

• 京东：以仓储为核心，拥有486个仓库，总面积超1000万平米，提供仓配一体化服务。
• 阿里（菜鸟）：依托大数据和物流网络，建设智能仓储和配送体系，覆盖全国2700个县区。
• 苏宁：通过资产证券化、收购天天快递、联合菜鸟等方式，加快仓储建设，布局智能云仓。

物流地产运作模式

• 地产开发：普洛斯通过开发物流园区，获得出售和出租收入。
• 地产运营：通过出租物流园区，获取稳定租金收入。
• 地产基金：通过不同类型的基金运作，实现资产增值和回笼资金。

行业竞争格局

• 外资企业：普洛斯、安博、嘉民等外资企业占据市场主导地位，拥有丰富的经验和先进的技术。
• 民营企业：宇培、易商等民营物流地产企业迅速崛起，形成竞争。
• 国有企业：中储股份、东百集团等国企积极转型，引入外资管理团队，提升竞争力。

结论

快递物流行业正处于转型和升级阶段，电商和第三方物流的快速发展推动了物流地产的需求增长。尽管存在土地供给紧张和政策不确定性等风险，但行业长期发展潜力巨大，投资回报率较高。未来，物流地产市场将更加注重智能化和自动化，以提高效率和降低成本。