2017-万科点评及物流地产行业分析：收购亚洲龙头普洛斯，物流地产迎跳跃式增长_31页-2mb

万科收购普洛斯：物流地产行业迎来跨越式发展

核心内容概览

万科于2017年7月14日联合普洛斯CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投共同参与普洛斯私有化，报价为每股3.38新加坡元，总报价约116亿美元。该交易预计于2018年4月前完成，是亚洲最大私募股权收购案之一。此次收购标志着万科城市配套服务商战略的重要一步，将极大助力其物流地产、商业地产及产业地产的布局。

主要观点

1. 协同效应显著，推动物流地产跨越式发展

• 万科与普洛斯在开发与经营方面优势互补，普洛斯的“前端开发+后端基金”闭环模式有助于实现重资产业务轻资产化运营，缩短投资回报周期。
• 万科的客户资源与普洛斯的下游客户资源可形成协同，促进更多商业合作，提升整体运营效率。

2. 收购估值合理，考虑协同效应后溢价12%较为合理

• 普洛斯2016年NAV估值为103亿美元，对应每股NAV为3.02新加坡元。
• 万科收购价为3.38新加坡元/股，较NAV溢价12%，但考虑到双方资源互补及未来效率提升，该溢价被认为合理。

3. 国内物流地产行业供需缺口大，租金回报率高

• 中国物流仓储需求持续增长，尤其是电商和零售行业。
• 2012年全国高标准仓储面积仅1,300万平米，占全国仓储面积的2%。
• 中国人均仓储面积仅为美国的1/12，供需矛盾突出。
• 优质仓储租金回报率可达8%-11%，具备较高的投资价值。

4. 投资建议：维持推荐评级，目标价上调至28元

• 万科物流地产业务将受益于此次收购，未来发展空间广阔。
• 深铁成为第一大股东后，双方在“轨道+物业”方面的合作值得期待。
• 房企销售规模与增速呈正相关，行业集中度提升利好万科。

关键信息

收购背景

• 普洛斯为亚洲最大物流地产商，2010年于新加坡上市。
• 中国财团以每股3.38新加坡元收购普洛斯，高于过去12个月VWAP价格81%。

万科物流地产发展

• 万科物流地产起步于2014年，2015年起快速扩张。
• 截至2017年，已获取23个物流地产项目，总建筑面积167万方。
• 万科在物流、商业地产及产业地产方面均有丰富资源，有助于与普洛斯形成协同。

普洛斯业务模式

• 物业开发、物业运营、基金管理三大业务模式，形成闭环。
• 通过房地产基金对接物流地产开发，提前兑现物业利润，提升投资回报效率。

财务表现

• 2016年营收8.79亿美元，PATMI达7.94亿美元。
• 资产负债率39.27%，远低于国内开发商。
• ROE达9.02%，投资性房地产公允价值变动为7.97亿美元。

行业前景

• 中国物流成本占GDP比重高，政策推动行业降本增效。
• 电商发展带动物流仓储需求，快递业务量和收入持续增长。
• 产业转移加速，中西部地区固定资产投资占比提升。

行业评级与推荐公司

附录：图表目录

• 图表1：普洛斯接受中国财团收购要约
• 图表2：中国财团组成情况
• 图表3：普洛斯选择中国财团的原因
• 图表4：普洛斯私有化时间表
• 图表5：北京万科与廊坊控股战略合作
• 图表6：2015-2017年万科物流地产项目情况
• 图表7：普洛斯NAV估值
• 图表8：中国网购市场交易规模与占比
• 图表9：中国进口电商市场交易规模与渗透率
• 图表10：快递业务收入与同比情况
• 图表11：快递行业日均与最高业务量
• 图表12：2014-2016年分月业务量
• 图表13：物流行业相关政策和文件
• 图表14：中美日物流成本占GDP比重
• 图表15：东西中部固定资产投资完成额比例
• 图表16：东西中部固定资产投资完成额同比
• 图表17：国内仓储业投资占比
• 图表18：全球电商销售额占比
• 图表19：中美日人均仓储面积对比
• 图表20：普洛斯全球业务分布
• 图表21：普洛斯与全球竞争对手市场份额
• 图表22：普洛斯全球建成物业面积分布
• 图表23：普洛斯股价走势
• 图表24：普洛斯股东构成
• 图表25：普洛斯投资者分国家构成
• 图表26：普洛斯四大业务平台形成网络效应
• 图表27：普洛斯全球净资产价值分布
• 图表28：合作伙伴百世物流
• 图表29：普洛斯中国业务分布
• 图表30：普洛斯中国物业面积市场份额
• 图表31：普洛斯长三角区域物业运营分布
• 图表32：普洛斯运营特点
• 图表33：普洛斯管理模式特点
• 图表34：普洛斯中国前五大客户收入占比
• 图表35：普洛斯全球前五大客户收入占比
• 图表36：普洛斯分行业客户租赁面积占比
• 图表37：中国第三方物流消费占企业物流总支出比重
• 图表38：普洛斯标准设施开发业务模式
• 图表39：普洛斯定制开发业务模式
• 图表40：普洛斯收购与回租业务模式
• 图表41：普洛斯解决方案
• 图表42：普洛斯全球基金管理规模分布
• 图表43：普洛斯中国基金管理情况
• 图表44：普洛斯分业务收入占比
• 图表45：普洛斯EBITDA及占比营收情况
• 图表46：普洛斯营收和PATMI
• 图表47：普洛斯ROE和息税前利率
• 图表48：普洛斯营收分区域构成
• 图表49：普洛斯PATMI分区域构成
• 图表50：资产负债率对比
• 图表51：ROA对比
• 图表52：普洛斯营收和投资性房地产公允价值变动
• 图表53：ROE对比

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