中指-2019中国商铺租金指数研究报告24页_3mb

商铺租金指数运行分析总结

核心内容

本报告基于中指研究院发布的中国房地产指数系统，分析了2019年下半年全国重点城市商铺租金的运行情况。主要涵盖商业街和购物中心两类商铺租金指数，分别称为“百街”和“百MALL”。通过加权平均法和中位数法对商铺租金进行计算，旨在反映商业地产价格水平及变化趋势。

主要观点

• 整体趋势：2019年下半年，全国重点城市商铺租金整体呈现稳中有涨的态势，其中“百街”商铺平均租金为25.9元/平方米·天，环比上涨0.58%；“百MALL”商铺平均租金为27.2元/平方米·天，环比上涨0.44%。
• 城市差异：一线城市商铺租金上涨比例高于二线城市，但部分城市如南昌、天津等存在租金下跌情况。
• 商业街表现：上海四川北路、苏州龙湖狮山金街等商业街租金涨幅较大，而南昌胜利路步行街、天津鼓楼商业街等则跌幅较大。
• 购物中心表现：深圳东门商圈、成都建设路商圈租金涨幅显著，上海曹家渡商圈则跌幅最大。
• 消费结构变化：消费升级推动了商业租金上涨，尤其是餐饮、服饰、体验类消费增长明显，带动了商业街和商圈租金的上升。
• 政策影响：优化营商环境、促进消费等政策为商业地产市场注入活力，进一步支撑租金上涨。
• 供需关系：短期供应减少，长期商办用地供应亦呈下降趋势，但部分城市如成都、北京通过城市更新和新项目开业维持市场供需平衡。

关键信息

重点城市租金情况

北京

• 商业街租金：10条商业街租金均上涨，南锣鼓巷涨幅最高（2.64%），王府井大街、新街口商业街等涨幅在1.0%~2.0%之间。
• 商圈（购物中心）租金：12个商圈中，9个租金上涨，三里屯商圈涨幅最大（1.76%），王府井商圈涨幅为1.20%；总部基地、鲁谷等商圈租金小幅下跌。
• 租金水平：商业街租金最高为南锣鼓巷（101.1元/平方米·天），最低为好运街（8.2元/平方米·天）；商圈租金最高为王府井商圈（72.2元/平方米·天），最低为总部基地商圈（15.1元/平方米·天）。
• 业态分布：餐饮美食类商铺占比超四成，服饰鞋包类占比近两成，其他零售类占比超一成。

成都

• 商业街租金：4条商业街租金均上涨，一品天下商业街涨幅最高（1.19%），建设路商业街涨幅为0.28%。
• 商圈（购物中心）租金：4个商圈租金均上涨，建设路商圈涨幅最大（2.02%），盐市口商圈涨幅较小（0.21%）。
• 租金水平：春熙路商圈租金最高（37.3元/平方米·天），新南天地商圈租金最低（17.5元/平方米·天）。
• 业态分布：餐饮类商铺占比近两成，服饰鞋包类占比超四成，美容美发、电器通讯类合计占比约两成。

数据来源与样本选取

• 数据来源：商铺租金数据主要来自Fang.com、3Fang.com平台及中指研究院实地调研。
• 样本选取：
  • 商业街租金指数：选取15个城市中100条商业街的临街商铺作为样本。
  • 商圈（购物中心）租金指数：选取15个城市中100个典型购物中心的商铺作为样本。
• 指数计算方法：采用加权平均法和中位数法相结合的方式，以建筑面积为权重计算平均租金。

供应与需求分析

• 供应方面：
  • 短期供应：2019年1-10月，全国重点城市新入市购物中心项目约980万平方米，同比下降约240万平方米。
  • 长期供应：全国商办用地成交面积为16468.58万平方米，同比下降1.71%。一线城市商办用地成交面积同比下降36.80%，二线城市同比下降5.28%。
• 需求方面：
  • 社会消费品零售总额：2019年1-10月，全国社会消费品零售总额为33.5万亿元，同比增长8.1%。
  • 消费升级：餐饮、服饰、文化、体验类消费增长显著，推动商业地产租金上涨。

政策与市场展望

• 政策支持：
  • 北京推出营商环境改革3.0版，促进服务消费、放宽外资入市限制。
  • 成都推动“国际化营商环境建设年”，支持新兴业态发展。
• 市场展望：
  • 未来商业租金将保持平稳增长，尤其是一线城市成熟商圈。
  • 成都、北京等城市将通过城市更新和新项目入市维持市场供需平衡。
  • 随着消费升级和新业态发展，商业地产市场将更加注重运营创新与体验提升。

总结

2019年下半年，中国商铺租金指数整体呈现稳中有涨趋势，主要受消费升级和政策支持的影响。重点城市如北京、成都的商业街和商圈租金均有所上涨，但部分城市如南昌、天津出现租金下跌。随着新零售模式的推进和消费结构的优化，商业地产行业将面临更多的机遇和挑战。未来，商业运营企业需加强创新与精细化运营，以应对市场变化，推动行业稳健发展。